Rīgas vēsturiskā centra īrnieki un nomnieki nonākuši neapskaužamā situācijā

Rīgas pilsētā esošās vēsturiskās ēkas nav tikai vienas pilsētas vizītkarte. Tas ir mūsu valsts kultūrmantojums, kura saglabāšanai un uzturēšanai kopš 2012. gada ir noteikti konkrēti atbalsta instrumenti nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) atvieglojumu veidā, lai tas būtu iespējams. Tomēr Rīgas dome pagājušā gada nogalē, ignorējot jebkādu labas pārvaldības praksi, ir pieņēmusi lēmumu, kas vēsturisko namu īpašniekus un viņu īrniekus un nomniekus ir iedzinis strupceļā, liekot uzdot jautājumu – kā interesēs ir atvadīties no Rīgas vēsturiskā centra īrniekiem un nomniekiem?

Par pārsteigumu daudziem Rīgas dome bez izpētes, debatēm un konsultācijām ar Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldi un nozares speciālistiem ir grozījuši noteikumus par Nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā. Konkrētā lēmuma ietekmē lielam skaitam dzīvokļu īrnieku un biroja telpu nomnieku Rīgas vēsturiskajā centrā ir būtiski pieaudzis NĪN.

Vidējais sadārdzinājuma kāpums mērāms 100-200% apmērā, bet atsevišķos gadījumos tas sasniedz pat 700% pieaugumu.

Turklāt tas, kas padara šo situāciju pavisam nepieņemamu, ir fakts, ka pārmaiņas tika izdarīts ar lielu steigu bez jebkāda saprātīga pārejas perioda, kurā īpašnieki, īrnieki un nomnieki varētu vismaz mēģināt pārplānot savus 2020. gada un turpmākos budžetus. Starp Rīgas domes lēmuma pieņemšanu un NĪN paaugstinājumu stāšanos spēkā pagāja tikai dažas nedēļas.

Vienlaikus jāuzsver, ka NĪN atvieglojumi vēsturiskajiem īpašumiem nav dāvana vai dotācija. Atvieglojumi  ir paredzēti, lai vismaz daļēji kompensētu to, ka uzturēt un attīstīt vēsturiskos īpašumus ir daudz dārgāk, turklāt tas ir jāveic saskaņā ar valsts un pašvaldības noteiktajiem ierobežojumiem, kā drīkst rīkoties ar īpašumu. Piemēram, vēsturiska nekustamā īpašuma kvalitatīva rekonstrukcija attīstītājam izmaksā pusotru līdz divas reizes vairāk nekā jauna īpašuma uzbūvēšana. Ja runā par īres namiem vēsturiskajos īpašumos, bez šiem atvieglojumiem ir praktiski neiespējami tos attīstīt un uzturēt. Ja atvieglojumus atceļ, tad būtu jāatceļ visi ierobežojumi, kuri ir izveidoti, lai nodrošinātu vēsturisko īpašumu saglabāšanu.

Rīgas domes veiktie grozījumi ir problemātiski trīs iemeslu dēļ.

Pirmkārt, līdz ar tiem ir parādījies viens līdz šim nebijis noteikums, kas paredz tā saucamos atvieglojumu “griestus”, kā rezultātā piešķirtais atvieglojumu apmērs vienai juridiskajai personai nedrīkst pārsniegt 10 000 eiro gadā.

Tātad, jo vairāk namīpašumu vienai juridiskajai personai pieder, jo mazāk atvieglojumu tai pienākas. Tomēr jāuzsver, ka tas nepavisam nav loģiski, jo kultūrmantojuma uzturēšanas izdevumi ar katru namu tikai pieaug.

Īpaši netaisnīgi ir tas, ka šie “griesti” neattiecas uz vēsturiskajiem namīpašumiem, kas pieder fiziskajām personām un valsts un pašvaldības kapitālsabiedrībām. Tādejādi atsevišķiem tirgus dalībniekiem tiek radīta priviliģēta situācija, kropļojot veselīgu konkurenci vēsturisko nekustamo īpašumu tirgū. Citiem vārdiem –  īrnieki un nomnieki, kuri īrē vai nomā telpas no juridiskās personas, par to tiek skarbi sodīti.

Aizdomīgi ir tas, ka šie “griesti”, pēc pašas Rīgas domes publicētajiem datiem, tieša veidā ietekmē ļoti šauru tirgus dalībnieku loku – 36 juridiskās personas 2020.gadā. Tomēr būtiski ir ņemt vērā, ka šīm 36 juridiskajām personām ir simtiem īrnieku un nomnieku, un tieši šie īrnieki un nomnieki ir tie, kuriem jācieš no netaisnīgo nodokļu slodzes. Saskaņā ar likumdošanu un tirgus praksi īrnieki un nomnieki atlīdzina īpašnieku par ēkas NĪN izdevumiem vai nu tiešā veidā vai caur īres maksas izmaiņām.

Otrkārt, grozījumus problemātiskus dara atvieglojumu likmes. Īpašnieki, īrnieki un nomnieki gadiem ir paļāvušies uz noteiktu izmaksu apmēru, tomēr tagad pēkšņi noteiktie atvieglojumi tika būtiski samazināti vairākām īpašumu kategorijām. Lai arī šie samazinājumi attiecas uz visiem tirgus dalībniekiem, likmju samazināšana it īpaši apdraud vēsturiskos īres namus, ņemot vērā jau tā salīdzinoši zemo rentabilitāti šai nozarei.

Treškārt, vēl absurdākā situācijā nonākušas sabiedriskā labuma organizācijas, kam paredzēti būtiski NĪN atvieglojumi. Taču, ja tā nomā telpas no iznomātāja, uz kuru atteicas Rīgas domes noteiktie griesti, sabiedriskā labojuma organizācija nevar saņemt paredzētos atvieglojumus. Piemēram, mums ir nomnieks, kuram NĪN ir palielinājies vairāk nekā par septiņām reizēm.

Īres tirgus attīstība vēsturiskajā centrā – apturēta

“Pateicoties” Rīgas domes lēmumam, tiek likti papildu šķēršļi īres un nomas platību izveidei Rīgas vēsturiskajā centrā. Šis Rīgas domes lēmums ir nepārprotams signāls profesionālajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem, ka nevajag investēt un uzturēt vēsturiskos īres namus Rīgā. Savukārt īrniekiem un nomniekiem tas ir signāls, ka nevajadzētu īrēt telpas vēsturiskajos īpašumos no profesionāliem attīstītajiem.

Lēmums mudina attīstīt dārgus dzīvokļus pārdošanai, nevis pieejamus – īrei. Savukārt  biroji un veikali lemj pāriet uz telpām, kur mazāk apgrūtināta viņu darbība un ir konkurētspējīgāks piedāvājums. Visbiežāk – jaunceltnēm.

Līdz ar to Rīgas dome spērusi soli, kas ir klaji pretrunā ar Ekonomikas ministrijas virzīto politiku – stimulēt attīstītājus veidot kvalitatīvu īres tirgu, kā arī Kultūras ministrijas kultūrmantojumu saglabāšanas mērķiem Rīgas vēsturiskajā centrā.

Jāņem vērā, ka pašlaik jau tā nesakārtotās likumdošanas dēļ īres tirgus attīstība stagnē. Ir attīstītāji, kuri vēlas veidot īres dzīvokļus, bet gadiem gaida kamēr valsts beidzot sakārtos un modernizēs ļoti novecojušo likumu, kas regulē īres dzīvokļus. Taču pēdējais Rīgas domes lēmums ieceri attīstīt jaunas īres platības vēsturiskajos namos ir pavisam nobremzējis. Kā minimums, ir jāatceļ steigā pieņemtie un nepārdomātie grozījumi un jānodrošina līdzvērtīgi spēles noteikumi visiem vēsturisko namu īpašniekiem un lietotājiem.