Kāpēc daudzi rīdzinieki dzīvo vecos un pārpildītos mājokļos

Rīdzinieki biežāk nekā Tallinas un Viļņas iedzīvotāji mitinās pārpildītos un neērtos mājokļos, un Rīgā ir daudz neapdzīvotu graustu, bet jauno mājokļu būvniecība nepietiekama. Tam ir iemesli – būvniecības formalitāšu kārtošana Rīgā ir sarežģītāka, dārgāka un aizņem vairāk laika nekā Viļņā un Tallinā, labu mājokli daudzi rīdzinieki nevar atļauties un viņiem arī grūtāk apmaksāt komunālos pakalpojumus nekā kaimiņvalstu galvaspilsētu iemītniekiem.

Sekas ir nepatīkamas – rīdzinieki ir neapmierinātāki ar apkārtni dzīves vietā nekā Tallinas un Viļņas iedzīvotāji. Atstājot novārtā attīstību Rīgā, Latvija nevar pieņemties spēkā, bet iekšzemes kopprodukts un ienākumi ir tikai viens no attīstības rādītājiem. Šajā publikācijā no Latvijas Bankas rakstu sērijas par to, kas jādara jau tagad, lai strauji celtu dzīves kvalitāti Rīgā, par mājokļa un dzīvesvietas kvalitāti.

Svarīgākais faktors

Apmierinātība ar mājokli ir viens no svarīgākajiem faktoriem, kas nosaka dzīves kvalitāti pilsētā, un līdz ar to arī veselīgu un laimīgu dzīvi kopumā. Labu mājokli raksturo vairāki parametri, tostarp no būvniecības kvalitāte, izmērs, plānojums, interjers un vieta – tie kopumā arī veido nekustamā īpašuma cenu.

Mājokļa kvalitāte ir cieši saistīta ar tā apkārtni un tuvumā esošo infrastruktūru, kas lielā mērā nosaka mājokļa vizuālās un akustiskās īpašības. Uzlabojot mājokļa skaņas izolāciju un ainavas kvalitāti, var ievērojami celt dzīves kvalitāti pilsētā: cilvēkiem patīk zaļums aiz loga, bet nepatīk satiksmes trokšņi un skats uz auto plūsmu. Atrodami pat pētījumi, kas pārliecina par tik pašsaprotamu lietu kārtību.

Lielpilsētās netrūkst ar mājokli neapmierināto – vides piesārņojuma, kā arī auto transporta rādītā trokšņa un sastrēgumu dēļ. Šīs lielpilsētu neērtības atsver augstāki ienākumi un labākas karjeras iespējas. Mājoklis lielpilsētās parasti ir dārgāks, tas liek daudziem pilsētu iedzīvotājiem dzīvot pārpildītos mājokļos.

Pilsētnieku mājokļu stāsts

Ievērojama daļa Latvijas pilsētu iedzīvotāju dzīvo mājoklī, kas vienlaikus ir gan pārpildīts, gan arī neatbilstošs (1.attēls). Pārpildītos mājokļos – ar nepietiekamu istabu skaitu uz katru mājsaimniecības locekli, dzīvo gandrīz puse iedzīvotāju Latvijas pilsētās, tas ir divreiz vairāk nekā Lietuvas pilsētās un trīsreiz vairāk nekā Igaunijas pilsētās (1.attēls). Bieži pārpildītie mājokļi mēdz būt arī sliktas kvalitātes – tekošs jumts, nav vannas, dušas vai iekštelpu tualetes, ir nepietiekams apgaismojums.

Gandrīz visās Eiropas pilsētās, kur iedzīvotāju skaits samazinās līdzīgi kā Rīgā, atrast labu mājokli par salīdzinoši mērenu, jeb, lietojot socioloģisko aptauju terminoloģiju – saprātīgu cenu ir vieglāk nekā Rīgā (2.attēls). Eiropas lielpilsētu mērogā mājokļu pieejamība Rīgā vērtējama kā zema.

Tam par iemeslu ir nepietiekama jauno mājokļu būvniecība Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju – jaunbūvēto mājokļu platības pieaugums uz vienu iedzīvotāju pa gadiem redzams grafikā.

Rīga pēc jauno mājokļu būvniecības platības uz vienu iedzīvotāju atpaliek ne tikai no Pierīgas, bet arī no vairākiem Latvijas reģioniem (3.attēls). Divas trešdaļas rīdzinieku dzīvo padomju laikos būvētās mājās. Pirms Pirmā pasaules kara būvētās mājās dzīvo vairāk rīdzinieku nekā tajās, kas uzbūvētas pēc 2000.gada (4.attēls). Turklāt lielākā daļa no Rīgas jaunajiem mājokļiem koncentrēti vien dažos mikrorajonos – Dreiliņi un Skanste.

Kamēr pilsētā ne mazums pārpildītu mājokļu, centrā grūti nepamanīt daudz neapdzīvotu graustu. Katra sestā dzīvojamā māja Rīgā nav apdzīvota, tostarp sliktā stāvokļa dēļ. Neapdzīvota ir katrā trešā dzīvojamā māja Rīgā, kas uzcelta pirms 1945.gada.

Attēls 1. Pārpildītā mājoklī dzīvojošo iedzīvotāju īpatsvars Baltijas valstīs (%)

Piezīme: Pārpildītais mājoklis – ar nepietiekamo istabu skaitu, ņemot vērā mājsaimniecības lielumu un sastāvu (definīciju sk. šeit). Neatbilstošs mājoklis – ar tekošu jumtu, bez vannas/dušas un iekštelpu tualetes, vai pārāk tumšs.

Avots: Eurostat dati; autora aprēķins.

Attēls 2. Iedzīvotāju skaita pārmaiņas un mājokļa pieejamība Eiropas pilsētās

Piezīme. Mājokļa pieejamība atspoguļo respondentu piekrišanu apgalvojumam “Manā pilsētā ir viegli atrast labu mājokli par saprātīgu cenu”. Atbilžu saldo pārrēķināta 0-100 punktu skalā, kur 0 – pilnībā nepiekrītu, 100 – pilnīgi piekrītu.

Avots: Eurostat, Macro Trends un Eiropas Komisijas aptaujas dati par dzīves kvalitāti pilsētās; autora aprēķins.

Attēls 3. Dzīvojamo ēku būvniecība Latvijā reģionos (vidēji 2018.–2020.gadā)

Avots: CSP dati, autora aprēķins.

Attēls 4. Rīdzinieku sadalījums pēc mājokļa uzcelšanas laika (%; 2021.gads)

Attēls aptver tradicionālos mājokļus – dzīvojamās mājas un nedzīvojamās ēkas.

Avots: CSP dati, autora aprēķins.

Kāpēc dzīvojamo māju būvniecība Rīgā buksē?

Dzīvojamo māju būvniecību Rīgā kavē vairāki piedāvājuma un pieprasījuma faktori. Pirmkārt, Rīgā ar būvniecību saistītās formalitātes ir sarežģītākas, dārgākas un aizņem vairāk laika. Lai izpildītu, piemēram, nelielas noliktavas būvniecībai nepieciešamās formalitātes, Rīgā nepieciešams vismaz pusgads, kas ir gandrīz divreiz ilgāk nekā Tallinā un trīsreiz ilgāk nekā Viļņā (5.attēls). Salīdzinot ar parējām Baltijas galvaspilsētām, Rīgā būvniecības uzsākšana ietver gan vairāk dažādu procedūru, gan arī lielākas izmaksas.

Otrkārt, daudzi rīdzinieki kvalitatīvu mājokli nevar atļauties. Lai gan eiro izteiksmē dzīvokļi un to īre Rīgā izmaksā mazāk nekā Viļņā un Tallinā, zemāki ir arī rīdzinieku ienākumi. Pēc nekustamo īpašumu cenas – ienākumu attiecības Rīga ierindojas starp Viļņu un Tallinu (6.attēls). Turklāt jāpiebilst, ka šeit netiek ņemtas vērā iespējamās dzīvokļa kvalitātes atšķirības. Ņemot vērā Rīgas dzīvojamā fonda lielāku nolietojumu un sliktāku mājokļa apkārtni, atsevišķos nekustamā īpašuma segmentos cenas un kvalitātes attiecība Rīgā var būt pat augstāka nekā kaimiņvalstīs. Tātad par līdzīgās kvalitātes mājokli rīdzinieki maksā lielāku daļu no saviem ienākumiem.

Turklāt Rīgā ir grūtāk saņemt kredītu mājokļa iegādei. Komercbanku aizņēmumi mājokļa iegādei Latvijā ilgstoši bijuši dārgāki nekā Lietuvā un Igaunijā (7.attēls). Ilgtermiņa kredītiem pat šķietami neliela procentu likmes atšķirība nozīmē ievērojami lielākus procentu maksājumus.

Attēls 5. Dienu skaits, kas vajadzīgs būvniecības formalitāšu izpildei Rīgā, Tallinā un Viļņā (2019.gadā)

Piezīme. Ietvertas visas procedūras, kas nepieciešamas vietējam privātajam būvniecības uzņēmumam, lai uzbūvētu standartizētu noliktavu 1300 m2 platībā. Aptaujā piedalījās būvniecības licencēšanas eksperti, tostarp arhitekti, būvinženieri, būvniecības juristi, būvniecības uzņēmumi, komunālo pakalpojumu sniedzēji, kā arī valsts amatpersonas, kas nodarbojas ar būvniecības saskaņošanu, atļauju izsniegšanu un pārbaudēm.

Avots: Doing Business.

Attēls 6. Mājokļa cena un īres maksa Baltijas galvaspilsētās pret vidējo mēneša neto algu 2019.–2021.gadā vidēji.

Avots: Numbeo dati; autora aprēķins.

Attēls 7. Kredītlikme mājsaimniecībām mājokļa iegādei 2015.gada janvārī – 2022.gada februārī

Avots: Eiropas Centrālās bankas dati.

Treškārt, daudziem rīdziniekiem ir grūti apmaksāt komunālos maksājumus pat viņu apdzīvotajos mazajos dzīvokļos. Komunālie maksājumi Rīgā ir gandrīz tikpat lieli kā Tallinā, lai gan iedzīvotāju pirktspēja zemāka. Komunālie maksājumi Rīgā veido ievērojami lielāku daļu no iedzīvotāju ienākumiem nekā tas ir Tallinā un Viļņā (8.attēls), tāpēc rīdziniekiem ir grūtāk apmaksāt ikmēneša rēķinus. Ap 40% rīdzinieku vismaz dažreiz saskaras ar grūtībām apmaksāt ikmēneša rēķinus, kas ir pusotru reizi vairāk nekā Viļņā un divreiz vairāk nekā Tallinā (9.attēls). Lielāks dzīvoklis nozīmē liekākus komunālos maksājumus. Tā dzīvošana pārpildītos mājokļos ir zināma ekonomēšana uz ikmēneša rēķiniem.

Ceturtkārt, rēķinoties ar sarežģītajām būvniecības formalitātēm Rīgā un rīdzinieku zemo maksātspēju, mājokļu būvniecība ir riskantāka nekā ēku būvniecība pēc valsts pasūtījuma, tajā skaitā par ES fondu naudu, kuras pēdējo gadu laikā bijis pietiekami daudz. Latvijas būvniecības uzņēmumu riska apetīti, iespējams, mazina arī mazāka konkurence par pasūtījumiem. Latvijas būvniecības uzņēmumu nodrošinājums ar būvdarbiem pēdējo gadu laikā vidēji bijis ap 5 mēnešiem – par 1 mēnesi vairāk nekā Igaunijas un Lietuvas būvniecības uzņēmumiem.

Piektkārt, jauno mājokļu trūkums Rīgā daļēji atspoguļo mazāku pieprasījumu, iedzīvotājiem izvēloties pastāvīgo dzīves vietu ārpus galvaspilsētas. Bez šaubām, zema mājokļu pieejamība ir viens no faktoriem, kas pastiprina Rīgas depopulācijas tendenci. Taču vienlaikus Rīgas depopulācija nozīmē arī mazāku pieprasījumu pēc mājokļiem.

Attēls 8. Komunālo pakalpojumu mēneša izmaksas 85 m2 dzīvoklim Rīgā, Tallinā un Viļņā 2021.gadā (elektrība, apkure, kondicionēšana, ūdens, atkritumi)

Avots: Numbeo dati; autora aprēķins.

Attēls 9. Grūtības apmaksāt komunālos pakalpojumos Rīgā, Tallinā un Viļņā

Avots: Eurostat un Eiropas Komisijas dati no aptaujas par dzīves kvalitāti pilsētās.

 Kāpēc rīdzinieki nav apmierināti ar mājokļa apkārtni?

Eiropiešu apmierinātība ar dzīvi pilsētā lielā mērā atspoguļo viņu apmierinātību ar dzīves vietas apkārtni (10.attēls). Rīdziniekiem tā ir zemāka nekā Tallinas un Viļņas iedzīvotājiem, kas saistīts ar nedaudz zemāku vērtējumu infrastruktūras objektiem – sabiedriskās telpas, kultūras objekti, zaļās zonas (1.tabula), kā arī mazāku drošību un piesārņotāku vidi. Turklāt rīdzinieku apmierinātība ar dzīvi pilsētā ir zemāka par dzīvesvietas apkārtnes kvalitātes līmeni. Tas var atspoguļot ar dzīvesvietas apkārtni tieši nesaistītās pilsētas īpašības, piemēram, neapmierinātība ar pilsētas pārvaldības kvalitāti.

Starp problēmām, kas Rīgas domei būtu jārisina pirmām kārtām, pašlaik rīdzinieki visbiežāk norāda uz neatbilstošo ielu stāvokli. Lai gan daļēji tas atspoguļo neapmierinātību ar sniega tīrīšanu un izvešanu pērnā gada nogalē, neapmierinoša seguma kvalitāte Rīgas ielās ir aktuāla problēma jau vairākus gadus. Salīdzinot ar 2018.gadu gan saruka rīdzinieku apmierinātība ar ielu, ietvju un laukumu uzturēšanu, gan pieauga to rīdzinieku īpatsvars, kas ielu stāvokli uzskata par vienu no aktuālākajām problēmām pilsētā (11.attēls).

Attēls 10. Apmierinātība ar dzīvi pilsētā un dzīvesvietas apkārtni Eiropas pilsētās 2019.gadā

Atbilžu bilance pārrēķināta 0-100 punktu skalā (0 pilnīgi neapmierina; 100 – pilnīgi apmierina).

Avots: EK dati; autora aprēķins.

Tabula 1. Apmierinātība ar infrastruktūras objektiem Rīgā, Tallinā un Viļņā (indekss; skala 0-100)

Atbilžu bilance uz katru jautājumu pārrēķinātā 0-100 punktu skalā, kur 0 ir sliktākā iespējamā vērtība, bet 100 ir labākā iespējamā vērtība. Šūnas krāsa atspoguļo attiecīgās pilsētas vietu starp Baltijas valstu galvaspilsētām: zaļa ir 1.vieta jeb vislabāk; dzeltena ir 2.vieta; sarkana –3.vieta jeb vissliktāk.

Avots: EK dati; autora aprēķins.

Attēls 11. Rīdzinieku apmierinātība ar Rīgas Domes darbu ielu un ietvju uzturēšanā  

Attēls pa kreisi: Kā Jūs vērtējat Rīgas domes darbu likumā “Par pašvaldībām” noteikto funkciju izpildē – ielu, ietvju un laukumu uzturēšana, remonts? Atbilžu bilance pārrēķināta 0-100 punktu skalā (0 pilnīgi neapmierina; 100 pilnīgi apmierina).

Attēls pa labi: Respondentu īpatsvars, kas norādīja uz ielu stāvokli Rīgā kā vienu no trim problēmām, kuras domei būtu jārisina pirmām kārtām.

Zilie punkti atspoguļo SKDS ceturkšņa aptaujas datus. Oranžā līnija atspoguļo SKDS aptaujas datu Hodrika-Preskota filtrētu tendenci (lambda=10). Dažos ceturkšņos, tai skaitā Covid ierobežojumu dēļ, aptauja nenotika – attiecīgie dati interpolēti.

Avots: SKDS dati, autora aprēķins.

 

Mājokļa un apkaimes problēma nepazudīs

Absolūts vairākums Baltijas pilsētu iedzīvotāju, tai skaitā Rīgā, dzīvo daudzdzīvokļu namos (12.attēls), un kopš gadsimta sākuma situācija nav jūtami mainījusies. Tas nosaka diezgan ierobežotas indivīda iespējas mainīt mājokļa kvalitāti vai apkārtni, neskaitot iespēju pārcelties uz dzīvi citur – šo iespēju rīdzinieki aktīvi izmanto https://www.makroekonomika.lv/ka-apturet-depopulaciju-riga . Šajā gadījumā mājoklis un apkārtējā vide lielā mērā ir plašas sabiedrības, ieskaitot pašvaldības administrāciju, vai vismaz vairāku cilvēku kopīgās darbības vai bezdarbības rezultāts. Lai situāciju mainītu, nepieciešama visu pušu līdzdalība.

 

Attēls 12. Pilsētu iedzīvotāju sadalījums pēc mājokļa tipa Baltijas valstīs un Eiropas Savienībā (2018.–2020.gadā vidēji)

Avots: Eurostat dati; autora aprēķins.

 

Komentē Mārtiņš Vanags, Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses valdes priekšsēdētājs:

Rīgas problēma patlaban ir tāda, ka, līdzko aug cilvēku ienākumi, viņi vēlas pārcelties dzīvot uz Pierīgu un maksāt tur arī savus nodokļus. Rīgas centrālā daļa pēdējos desmit gados ir jūtami iztukšojusies, kamēr Mārupe, Ādaži, Ķekava un citas Pierīgas daļas piedzīvo strauju izaugsmi. Konkurencē starp dzīvokli Rīgas centrā un Pierīgas pļavu pat bez pievedceļiem un inženiertīkliem joprojām uzvar Pierīgas pļava.

Salīdzinājumam – Rīgas centrālajā daļā pēdējos gados nopērk vidēji 500 dzīvokļu, kamēr pērn Pierīgā ir pārdoti 2700 zemesgabali, kas paredzēti individuālai apbūvei. Ne velti cilvēki saka, ka Rīga ir pilna ar spoku namiem, kam garām traucas pulēti džipi no Pierīgas. Tāpēc ir svarīgi Rīgā gan attīstīt pilsētvidi, gan būvēt jaunus, pieejamus mājokļus. Viļņā pēdējos desmit gados, pēc Colliers datiem, ir uzbūvēti 24 tūkstoši jaunu mājokļu, kamēr Rīgā – tikai 8 tūkstoši.

Attīstītājiem liela problēma ir bijusi birokrātija būvniecībā un projektu saskaņošanā, kas ir uzlabojusies, Rīgā ieviešot “zaļo koridoru” lieliem investīciju projektiem. Būtiski, lai Rīgas investīciju un tūrisma aģentūra galvaspilsētai piesaistītu vairāk starptautisku uzņēmumu. Viļņā starptautiskajos biznesa pakalpojumu centros strādā vairāk nekā 30 tūkstoši cilvēku, Rīgā – tikai ap 15 tūkstošiem. Laba ziņa investoriem ir jaunais īres likums – tā pieņemšanas rezultātā patlaban Rīgā tiek ieguldīti vairāk nekā 100 miljoni jaunos īres namos, kas ir pievilcīgi investīciju fondiem un laba ziņa darbaspēka mobilitātei. Rīgai, tas ir, mums visiem ir jāsaņemas, lai tuvākajos gados panāktu Viļņu, par Singapūru vai Kopenhāgenu pagaidām varam pasapņot.

Oļegs Krasnopjorovs ir Latvijas Bankas ekonomists.