Par pusi no sākotnējās cenas izsolē nopirkts dzīvoklis pēdējā pusgada laikā iepriecinājis ne vienu vien. Tiesa, tas varēja būt vēl lētāks, ja cenu neuzturētu pircēji ar aizmuguri – banku veidotās nekustamā īpašuma kompānijas. Šogad jauno projektu būvniecība Rīgā atsākas, taču jauns nekustamā īpašuma bums nedraud. Esam kļuvuši piesardzīgāki, un arī kaudzi lētas naudas neviens nedos
Tagad dzīvojam virs visiem pilsētas putekļiem un trokšņiem, ar plašām debesīm un tālu skatu, savu apmierinātību ar jaunās mājvietas labumiem neslēpj Juris Ozoliņš. Viņš no šāgada februāra mīt Skanstes virsotņu 21.stāvā. Pirms tam ilgi domājis pats, arī kundzi nācies grūti pierunāt, tomēr, ar inženiera un enerģētiķa aci izlūkojot vairākus jaunos projektus, «laikam būšu trāpījis», secina jaunais saimnieks.
Ozoliņi jaunajai mītnei atvēlējuši gadu gaitā atliktos «kraukļa krājumus», un šī ģimene nav vienīgā, kas izmanto īsto brīdi, lai mājokļu tirgū nolūkotu labāko kvalitātes un cenas attiecību. Kaķi maisā neviens vairs nepērk, iet un tausta sienas, logus, flīzes, podus… Mājas ir dažādas, katrai sava rozīne un uts.
Jurim svarīgāki par visu pārējo šķita ēkas tehniskie un siltumnoturības aspekti, kurus bijušie Imantas blokmājas iemītnieki prot novērtēt. Jurim patīk daudzdzīvokļu mājas «komūna», kuras jaukākā izpausme ir kopējas talkas. Tomēr arī bez neērtībām neiztikt. Uzskatāmākā – skaņas izolācija nespēj neitralizēt basus, kas reizumis dzirdami no kāda kaimiņu mājokļa. Taču tie neskanot bieži, un Juris samiernieciski noteic, ka «ar kaimiņu klātbūtni daudzdzīvokļu mājās nākas rēķināties visiem».
Ozoliņš nešaubās, ka mantu nopircis par atbilstīgu cenu – 900 eiro par kvadrātmetru, kas krietni pāri pusei aizpildītajās pirmajās divās Skanstes virsotņu mājās līdz šim bijusi zemākā. Tagad šo dzīvokļu cena turas ap 1200 eiro, un mēnesī tiek pārdoti 10-15 mājokļi.
TUMŠO LOGU MONOPOLS
Juris un citi, kuri trāpīja nekustamā īpašuma attīstītāju zaudējumu mazināšanas kampaņu «pīķa stundā», iespējams, būs lielākie ieguvēji. Pašlaik maksātnespējīgo attīstītāju jauno projektu izsoles nepiepilda cerības uz «penthouse par sviestmaizi». Galvenais iemesls tam ir banku izveidotās meitasfirmas un nodaļas, kuru uzdevums ir apsaimniekot kredītu nodrošinājuma īpašumus jeb, tiešākā tekstā, mājokļus, kuri pārņemti no hipotekāro kredītu ņēmējiem, kas vairs nespēj segt maksājumus. Šīm banku atvasēm ir «aizmugure», kas ļauj uzturēt augstāku cenu, nekā pašlaik vēlas un spēj maksāt privātpersonas.
Swedbank, kas pēc mājokļu pirkšanas drudža izrādījās vairāk nekā puses šim nolūkam izsniegto kredītu turētāja, pērnā gada nogalē Zviedrijā nodibināja nekustamo īpašumu kompāniju Ektornet ar meitasuzņēmumiem visās trijās Baltijas valstīs. Latvijā mēnesī firma piedalās aptuveni 50 izsolēs un iegādājas tikai tos īpašumus, kas bijuši ķīla Swedbank kredītiem, stāsta SIA Ektornet Management Latvia valdes priekšsēdētājs Zigmunds Pavlovskis.
Lai arī Ektornet paši neatzīst savu dominanci dzīvokļu izsolēs, piemēri rāda, ka tā pastāv. Nule tieši Ektornet nopirka visus piedāvātos 518 dzīvoļus maksātnespējīgā attīstītāja Dzimtā sēta ēkā Rīgā, Salnas ielā 21.
Īpašumi ir dažādi, un cena jāvērtē katrā gadījumā individuāli, tomēr nekustamo īpašumu tirgus vērotāji apliecina – ja banku rīcībā esošie dzīvokļi nonāktu brīvā piedāvājumā, jauno projektu dzīvokļu cenas krietni vien kristos. Pavlovskis gan sava uzņēmuma nosolītās summas vērtē kā «saprātīgu cenu par labu projektu». Arī tiesu izpildītājiem un maksātnespējas administratoriem banku dalība izsolēs šķiet pluss, jo tās ir pirktspējīgas un neļauj nolaist īpašumu vērtību par zemu, tā skaidro Latvijas zvērinātu tiesu izpildītāju kolēģijas priekšsēdētājs Ginters Hmeļevskis.
Gluži citi vārdi skan no tirgus analītiķiem. «Monopola tirgus,» – tā situāciju jauno mājokļu pārdošanā vērtē nekustamo īpašumu firmas Latio pārstāvis Māris Grīnbergs. «Agrāk projektu attīstītāji konkurēja savā starpā, bet patlaban dažas tirgū dominējošās bankas būtībā nosaka nākotnes cenu.» Tieši tāpēc daudzi īpašumi joprojām ir pustukši un gaisma deg tikai dažos dzīvokļos. Bankas ir pārliecinātas, ka cenas augs, tāpēc pašlaik nesteidzas ar dzīvokļu pārdošanu. Cer uz peļņu nākotnē un tagad maksā par tukšo mājokļu uzturēšanu.
Šādam aprēķinam ir pamats – Latvijā joprojām vidējā dzīvojamā platība ir mazāka nekā vairākumā Eiropas valstu, proti, pie mums šis rādītājs ir aptuveni 25, savukārt vidēji Eiropā – 40 kvadrātmetru uz vienu iedzīvotāju. Tātad pieprasījumam pēc mājokļiem vajadzētu saglabāties vēl ilgi. «Ja pieņemam, ka mūsu ekonomika ir zemākajā punktā, drīzumā vajadzētu uzlaboties nodarbinātībai un iedzīvotāju pirktspējai, emigrācijai jāmazinās,» prāto Grīnbergs, secinot – vajadzēs jaunus dzīvokļus.
KVALITĀTE NAV GLĀBIŅŠ
Jau apdzīvotie un vēl saimniekus gaidošie jaunie projekti ir raibi kā dzeņa vēders, turklāt kvalitāte nav paglābusi atbildīgus attīstītājus no vispārējā tirgus slidkalniņa. Izšķirošs veiksmes faktors ir tā sauktā garā nauda, kas ļauj pārlaist grūtākos brīžus, kā arī prasme īstajā brīdī atteikties ne tikai no peļņas, bet pat no šķietami elementāriem ieņēmumiem.
Labs piemērs ir YIT projekts Rīgā, Kuldīgas ielā 37/39. Tā attīstītājs ne velti sit sev uz pleca par laikus pārliecinoši pazeminātu cenu, kas ļāvusi māju aizpildīt ar iemītniekiem.
Dace Misāne, kas iegādājusies dzīvokli šajā projektā, labprāt dalās priekā – lai arī ne īsti raiti sākusies, sadarbība ar pārdevēju ļāvusi iegūt patiesi ērtu mitekli, kurā viss pārdomāti iekārtots gan labai dzīvošanai, gan sekmīgai profesionālajai darbībai. Viņa te jūtas labi, lai arī nu jau bankrotējušie logu licēji atstājuši problēmas, par kuru novēršanu vēl būs jāpacīnās. Stāstu šīs mājas iemītniekiem netrūkst arī par trokšņiem – pa ventilācijas šahtu Daces virtuvē dzirdamas kaimiņu «ķēķa sarunas», un blakus sekcijas iedzīvotāji žēlojušies par tamtamu cienīgiem bērnu dipināšanas ritmiem virs galvas. Mājai vēl gadu spēkā defektu novēršanas garantija, tāpēc kopsapulcē nolemts panākt, lai būvnieki «aizmirsto» starpstāvu skaņas izolācijas kārtu tomēr ieliek.
Lieliska skaņas izolācija ir otrajā Dienvidu pakavā, kuru 2008.gadā atzina par labāko jauno daudzdzīvokļu māju. Tomēr tas nav glābis šo projektu no strupceļa. Nu jau maksātnespējīgā projekta attīstītāja Urban Art vadītāja Laimdota Šnīdere skaidro, ka uzņēmums esot «iekritis» tieši savu augsto būvstandartu dēļ un tagad kreditori nav ar mieru gaidīt, kad īpašuma vērtība atjaunosies. Viņa cer, ka ar izsolēs atgūto naudu pietiks 50-70% kredītu atmaksai, un, «ja veselība atļaus», sola norēķināties arī ar visiem nenodrošinātajiem kreditoriem – pirmajiem pircējiem, kas ar savām iemaksām pie dzīvokļiem tā arī netika un kuriem palikusi pārestības sajūta. Jau notikusī izsole nebija veiksmīga – no vairāk nekā simt dzīvokļiem pārdoti tikai desmit, un tagad kreditoriem būs jālemj, vai mēģināt izsolīt vēlreiz, vai nogaidīt, pagaidām dzīvokļus iznomājot. Izplatīta prakse tirgū ir noma ar izpirkumu, ko izvēlējies pērnā gada lielākais tirgū izliktais projekts Jaunā Teika.
TIRGŪ 3500 DZĪVOKĻU
Banku pacietības mērs gan ir visai atšķirīgs, liecina nekustamo īpašumu kompānijas NIRA fonds ekspertu aplēses. Tirgus veterāni izpētījuši, ka to rīdzinieku īpatsvars, kuri dzīvo jaunās daudzdzīvokļu mājās, ir mazāks par 6 procentiem, savukārt no 1995. līdz 2010.gadam uzceltā dzīvojamā fondā nepārdoti palikuši ap 3500 dzīvokļu. To lielākā daļa ir banku vai to struktūru pārziņā, kas, visticamāk, gaidīs brīdi, kad jauno dzīvokļu cenas palielināsies vismaz līdz šo dzīvokļu hipotekāro saistību līmenim.
Lai arī nekustamo īpašumu portāli šķietami joprojām nesūdzas par jaunu piedāvājumu trūkumu, patiesībā no aprakstītajiem ir nopērkama labi ja desmitā daļa sarindoto mājokļu. Kā izpētīju, vairākums saišu noved nevis pie solītajiem projektu aprakstiem, bet nestrādājošās mājaslapās, savukārt norādītie telefoni nereti ir atslēgti vai neatbild.
Tirgū piedāvāto jauno dzīvokļu vidū ir tādi, kuri nodoti ekspluatācijā jau pirms trijiem, četriem gadiem, bet tā arī nav bijuši pieprasīti, secina NIRA fonds. Galvenie iemesli tam ir nepārdomātais plānojums un slikta infrastruktūra. Piemēram, Mārupē ir rajons ar teju 2000 jauniem mājokļiem, kuru potenciālajiem iemītniekiem pa šauru ieliņu jāpārvar 500 metri, lai ar automašīnu izbrauktu uz maģistrālās ielas. Kamēr visi dzīvokļi nav apdzīvoti, tas nerada grūtības, bet, kad mitekļos būs iemītnieki, pirms darba vai atgriežoties mājās viņiem nāksies stāvēt īstos sastrēgumos. Šādu piemēru Rīgas pievārtē netrūkst, turklāt tos papildina skolu, bērnudārzu un medicīnas iestāžu trūkums mājokļu tuvumā.
ĪSTAJĀ GRĀVĪ
Divas trešdaļas no šodien zālē sēdošajiem pēc gada vairs līdzīgā pasākumā nesatiksies – tik nežēlīga bija investīciju fonda NCH Advisors Inc. vadītāja Kārļa Cerbuļa prognoze nekustamā īpašuma darboņu konferencē 2008.gada nogalē. Šī prognoze nav īstenojusies, jo… ir pārpildīta, secina Cerbulis. Patiesībā šobrīd trīs ceturtdaļas iepriekšējo tirgus dalībnieku ir izstājušies no nekustamo īpašumu biznesa un apgūst citus laukus, vai arī pagaidām izbauda nopelnītās naudas sniegto bezrūpības sajūtu.
Palikušajiem ir nopietni nodomi. Vienīgā šogad Rīgā ekspluatācijā nodotā jaunā projekta Primavera Purvciemā attīstītājs Gundars Rezevskis ar patiesu lepnumu izrāda mājas unikālo «pievienoto vērtību» – virs stāvvietas iekārtoto brīvdabas terasi ar daudzveidīgiem mierīgas un aktīvas atpūtas stūrīšiem. «Ja salīdzinām ar mašīnām, šis ir īsts folksvāgens, varēs ērti un izdevīgi dzīvot neko neieguldot 20 vai 30 gadus,» sola saimnieks. Patlaban līgumi noslēgti par 10% dzīvokļu un jaunie iemītnieki gaida tikai virtuvju uzstādīšanu, lai varētu ievākties.
Šai mājai ir taustāma kvalitāte, daudz pārdomātu detaļu, kuru mērķis ir iemītnieku komforts, drošība un labsajūta. Padomāts par līdzdalības un īpašnieka sajūtas uzturēšanu – piemēram, iedzīvotāji paši varēs regulēt fasādes apgaismojumu, domājot par taupību ikdienā, bet svētkos ar spožākām gaismām padarot namu greznāku.
«Neesam darījuši nekādus brīnumus, bet ievērojuši māju būves standartu,» taujāts par sāpīgo skaņas izolācijas aspektu, uzsver Rezevskis, visai izplūdušo Latvijas tirgus segmentu kontekstā projektu Primavera novērtējot kā «augstāko ekonomisko klasi». Viņaprāt, šobrīd tirgus «iebraucis otrā grāvī», proti, neviens neko nepērk, kamēr neaptausta un neizsver katru piedāvājumu. Tie laiki ir garām, kad pavirši celto namu pārdevēji varēja labi justies pirkšanas drudzī, kad daudzi, cerot uz vieglu peļņu, «pirka šonedēļ, jo nākamnedēļ būs dārgāk».
Šķiet, ka Primavera šogad nepaliks vienīgais jaunais dzīvokļu piedāvājums Rīgā.
Firma Merks solās pabeigt Skanstes virsotņu trešo namu, esot palikuši tikai iekšdarbi. Uzņēmuma vadītājs Ivars Geidāns stāsta, ka līdz šim projektā ieguldīti 30 miljoni latu, taču potenciālie pircēji interesējas tieši par dzīvokļiem augšstāvos vai ar īpašu plānojumu, kas pirmajās divās mājās jau pārdoti. «Lai gan finansiāli nebūsim plusos, tomēr būsim atguvuši lielāko daļu ieguldīto līdzekļu un norēķinājušies ar banku,» secina būvnieks, atzīstot, ka augstceltnes šādā ekonomiskajā situācijā nav izdevīgas. Jāpiebilst, ka maksātnespējas administrators strādā ar citu ambiciozu augstceltņu projektu – Panorama Plaza Pārdaugavā, kuram drīzumā varētu rīkot izsoles.
Ekonomisko mājokļu būvētājs YIT celtniecība šogad plāno pat divu jaunu projektu sākšanu – Ķīpsalas ielā 4 un Zaļenieku ielā Ziepniekkalnā, pie vecā Ēbelmuižas parka, stāsta valdes priekšsēdētājs Andris Božē.
LĒNS ATKUSNIS
Vērotāji un darītāji ir vienisprātis, ka recesija beigusies, tomēr strauju augšupeju negaida. Kārlis Cerbulis vērtē, ka tirgū ir palikuši tie attīstītāji, kuriem bija panesama kredīta nasta vai kas spējuši vienoties ar banku, lai šī nasta kļūtu panesama. «Visi esam mācījušies no šīs dzīves skolas, daži samaksājuši arī bargas skolas naudas pēdējos gados,» prāto speciālists, «tātad būvnieku, projektu vadītāju un tirgotāju profesionalitātes līmenis ir audzis.» Viņš un arī citi eksperti uzsver, ka šobrīd cilvēki var vairāk paļauties uz nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem nekā laikā pirms krīzes.
Lēns atkusnis, saka speciālisti, lūgti prognozēt nekustamā īpašuma tirgus attīstību tuvākā gada laikā. «Daži pirmie asniņi sāk parādīties. Cerams, ka kādas vēlas salnas, piemēram, globāli satricinājumi, tās nenosaldēs,» saka Cerbulis, mierinot, ka esot maz iemeslu baidīties no jauna tirgus burbuļa, jo kurš tad mums atkal dos daudz lētas naudas?! «Esmu pārliecināts, ka banķieri pēc šīs skolas vismaz vienu karjeras paaudzi – ap septiņi gadi – būs konservatīvi gan šeit, gan lielā daļā pasaules,» saka lietpratējs.
To apstiprina Swedbank meitas kompānijas Ektornet padomes priekšsēdis Jērans Bronners: Latvijai starp Baltijas valstīm ir sliktāka situācija ar problemātiskajiem aktīviem, jo īpašuma bums te bija daudz lielāks nekā Igaunijā un tam sekojošais cenu kritums – straujāks. «Būs vajadzīgi vairāki gadi, lai absorbētu šo kritumu,» secina Bronners.
Pārdevēji plinti krūmos gan nemet – nesen medijus apšalca ziņas, ka pēc Saeimas lēmuma atvieglot nosacījumus uzturēšanās atļauju ieguvei investoriem, tostarp arī nekustamā īpašuma pircējiem, «jūtama liela interese» no Krievijas pircēju puses par dārgiem Rīgas centra un Jūrmalas īpašumiem. Droši zināmi gan ir tikai pāris noslēgti līgumi. Vilināti tiek arī aizokeāna klienti – kopš pavasara New York Times mājaslapā House hunting izlikta krāšņām bildēm ilustrēta reklāma par 300 m2 māju Jūrmalā, kura būvēta daudzkrāsainu olimpisko riņķu formā. Tās cena – 735 tūkstoši eiro (516 560 latu) jeb 2450 eiro (1722 lati) par m2.
Lietpratēji gan saka – slavējot galvaspilsētu un Jūrmalu kā Austrumu bagātnieku iekārotu dzīves vietu, pārdevēji drīzāk uzmundrina sevi, bet cenu tas neietekmēs, kamēr nesāksies reāli un regulāri darījumi. Tā kā pasaules ekonomika jau lūkojas kalnā kāpšanas virzienā, iespējams, jārok ārā dukātu podi vai jāklauvē pie mīkstsirdīgāku baņķieru durvīm, lai nepalaistu garām jauno dzimtas māju izdevīgāko cenu.
AKTUĀLI ŠOBRĪD
Skanstes virsotnes
Skanstes iela 13. Šogad pabeigs trešo māju ar «īstiem pilsētas dzīvokļiem». Pārdošanā ap 150 dzīvokļu, cena 1200 EUR/m2.
Panorama Plaza
Lielirbes iela 11, 13. Pagājušajā sezonā te dzīvoja Rīgas Dinamo hokejists Marsels Hosa. Drīzumā gaidāmas dzīvokļu izsoles. Par cenām un izsolāmo dzīvokļu skaitu lems kreditori.
Dienvidu pakavs
Dienvidu Pakavs II, Vienības gatve 192. Mājokļa enerģijas patēriņu un klimatu var kontrolēt internetā. Izsolīs vai iznomās ap 100 dzīvokļu, cenas 750 EUR/m2 pērkot vai 2-3 EUR/m2 nomājot.
Jaunā Teika
Ropažu iela 12. Pusei dzīvokļu saimnieki atradušies šogad. Pārdošanā vēl ap 100 dzīvokļu, cena no 750 EUR/m2.
Primavera
Ūnijas iela 82. Mājokļu folksvāgens – cēlājs sola, ka 20 gadus dzīvosit bez rūpēm. Pārdošanā 80 dzīvokļu, cena 2300 EUR/m2.
Purvciema projekts
Pūces iela 41/43. Lauvas tiesa rezervēto dzīvokļu atbrīvojās, kad plīsa cenu burbulis. Pārdošanā ap 100 dzīvokļu, cena 850 EUR/m2.
SĀKS BŪVĒT
Ķīpsalas iela
Ķīpsalas iela 4. Šogad sāks būvēt divas četrstāvu dzīvokļu mājas, plāno pabeigt nākamvasar. Miera osta galvaspilsētas vidū. Projektā būs 74 dzīvokļi.
Zaļenieku iela
Zaļenieku ielā pie Ēbelmuižas parka. Šogad sāks būvēt piecas trīsstāvu dzīvokļu mājas. Ziepniekkalns nesen aptaujā atzīts par pievilcīgāko mītnes vietu Rīgā. Projektā būs 85 dzīvokļi.
