Ginta Krūkle. Publicitātes foto.
Latvijā šobrīd praktiskās īstenošanas posmā ieiet līdz šim nebijuša mēroga pieejamu cenu īres mājokļu programma “Īres mājokļi Latvijas speciālistiem”. Programmas pirmajā lotē līdz 2030. gadam paredzēts uzbūvēt 1290 jaunus, energoefektīvus īres dzīvokļus sešās pašvaldībās - Rīgā, Tukumā, Jēkabpilī, Cēsīs, Gulbenē un Daugavpilī. Tie paredzēti valstij un pašvaldībām būtisku nozaru speciālistiem un viņu ģimenēm. Taču neparasts ir ne tikai projekta mērogs. Pirmo reizi Latvijā mājokļu būvniecības programma tiek īstenota publiskās un privātās partnerības jeb PPP formā.
Tas nozīmē principiāli atšķirīgu pieeju: privātais partneris ne tikai projektēs un uzbūvēs mājokļus, bet arī finansēs projektu un ilgtermiņā būs atbildīgs par ēku uzturēšanu, apsaimniekošanu un noteiktās kvalitātes saglabāšanu. Tādējādi valsts nav vienkāršs pasūtītājs, kas samaksā būvkompānijai, kas uzbūvē dzīvojamās ēkas. Publiskais partneris (valsts kopā ar pašvaldībām) pērk šo ēku pieejamību un kvalitāti gadu desmitiem uz priekšu.
Ierasti Latvijā par pieejamu mājokli jaunajiem speciālistiem un ģimenēm esam runājuši galvenokārt kā par sociālās politikas jautājumu - neapšaubāmi svarīgu, tomēr it kā perifēru attiecībā pret "īsto" ekonomiku. Šāds skatījums vairs neatbilst realitātei. Mājokļu nepieejamība atsevišķās pašvaldībās ir kļuvusi par vienu no ekonomikas attīstību ierobežojošiem faktoriem. Ja medicīnas darbinieks nevar atļauties dzīvot slimnīcas tuvumā, ja jaunam skolotājam ik dienu jāmēro nesamērīgs attālums līdz darbavietai vai uzņēmums reģionā nevar piesaistīt speciālistus tādēļ, ka nav kvalitatīvu īres dzīvokļu, - tas vairs nav tikai sociālās politikas jautājums. Tas ir darbaspēka mobilitātes, produktivitātes un reģionālās konkurētspējas jautājums.
Pieejamu cenu īres dzīvokļu attīstības programma iezīmē būtisku domāšanas maiņu. Mājoklis tajā tiek uztverts kā ekonomikas infrastruktūra. Savukārt infrastruktūrai pēc būtības jābūt ne vien uzbūvētai, bet arī ilgtermiņā kvalitatīvai un labi pārvaldītai.
Šīs programmas īstenošanai izvēlētais modelis - publiskā un privātā partnerība - nav vien alternatīvs iepirkuma veids. Tā ir principiāli atšķirīga pieeja infrastruktūras radīšanai. Privātā partnera uzdevums nebeidzas ar ēku projektēšanu un uzbūvēšanu. Privātais partneris pats piesaista arī finansējumu, apsaimnieko un uztur dzīvojamās mājas 30 gadu garumā, savukārt atlīdzību sāk saņemt, kad jaunuzbūvētie dzīvokļi kļūst reāli pieejami īrniekiem un atbilst noteiktām kvalitātes prasībām.
Šī atšķirība var šķist tehniska, taču, iespējams, tieši to sabiedrība visuzskatāmāk varēs novērtēt pēc 10, 15 vai 20 gadiem.
Tradicionālā būvniecības līgumā būvnieka galvenais uzdevums parasti beidzas līdz ar objekta uzbūvēšanu, nodošanu ekspluatācijā un garantijas perioda beigām. Tas, kā ēka izskatīsies un funkcionēs pēc piecpadsmit gadiem, lielā mērā jau būs atkarīgs no nākamo gadu budžeta iespējām, apsaimniekošanas kvalitātes un tā, vai nepieciešamie remonti veikti savlaicīgi. Publiskajā infrastruktūrā mēs pārāk labi pazīstam rezultātu - sākotnēji kvalitatīvs objekts pakāpeniski nolietojas, bet uzturēšanas un atjaunošanas darbi nereti tiek atlikti līdz brīdim, kad tie kļūst neizbēgami un ievērojami dārgāki.
PPP modelī šī loģika ir cita. Jau šodien līgumā tiek domāts par to, kā ēkai jāfunkcionē pēc desmit, piecpadsmit un divdesmit gadiem. Uzturēšana, savlaicīga elementu nomaiņa, energoefektivitāte, pakalpojuma kvalitāte un objekta tehniskais stāvoklis nav nākotnes budžeta diskusija - tās ir ilgtermiņa līgumsaistības. Turklāt privātā partnera ekonomiskās intereses ir tieši saistītas ar šo saistību izpildi. Ja ēka vai tās daļa nav pieejama vai dzīvojamās vides kvalitāte neatbilst līgumā noteiktajam standartam, privātais partneris saņem mazāku atlīdzību.
Tieši šeit slēpjas viena no būtiskākajām PPP priekšrocībām: publiskais sektors iepērk nevis tikai ēku tās nodošanas dienā, bet gan ēkas kvalitāti un pieejamību visā līguma darbības laikā.
Programmas pirmā lote vien jau parāda ieceres mērogu – gandrīz tūkstoš trīs simti jaunu dzīvokļu sešās Latvijas pašvaldībās. Lielākais apjoms paredzēts Rīgā - 732 dzīvokļi, savukārt Tukumā plānoti 150, Jēkabpilī 140, Daugavpilī 120, Cēsīs 100 un Gulbenē 48 dzīvokļi. Tādēļ runa nav par dažiem demonstrācijas objektiem, bet par potenciālu platformu, kuru veiksmīgas īstenošanas gadījumā iespējams atkārtot un paplašināt nākamajās programmas lotēs.
No juridiskā skatpunkta šāda projekta sarežģītība publiskajā diskusijā bieži paliek neredzama. Vairāku pašvaldību iesaiste vienā PPP nozīmē nepieciešamību vienotā sistēmā savienot pašvaldību īpašumus un kompetenci, valsts politikas mērķus, PPP regulējumu, finansētāju intereses un pavisam praktiskus jautājumus par īres attiecībām un ēku apsaimniekošanu. Ja kāds no šiem elementiem nav pietiekami pārdomāts, visa konstrukcija var tikt pakļauta neizdošanās riskam vai nevēlamai kritikai.
Pirmās lotes sagatavošana projektam “Īres mājokļi Latvijas speciālistiem” bija gana sarežģīts uzdevums visiem iesaistītajiem. To varētu raksturot kā politikas mērķu pārvēršanu juridiski izpildāmā un finansējamā mehānismā. Tas nozīmēja veidot maksājumu mehānismu, kas privāto partneri ekonomiski motivē uzturēt infrastruktūru visā līguma darbības laikā, nevis maksimāli samazināt sākotnējās būvniecības izmaksas. Tas nozīmēja sabalansēt finansētājiem nepieciešamo projekta risku sadali ar publiskās puses kontroli un aizsardzību. Un tas nozīmēja līgumā paredzēt arī šķietami ikdienišķus jautājumus – kas notiks, kad kāds no dzīvokļiem nebūs pieejams (piemēram, gaidot remontu pēc applūšanas), kad un kā tiks veikti remontdarbi, pārbaudes, dzīves cikla atjaunošanas darbi un kādam būs jābūt šo dzīvojamo ēku stāvoklim pēc 30 gadus ilgā partnerības perioda beigām, kad tās pārvaldīšanā pārņems pašas pašvaldības.
Protams, PPP nav universāls risinājums. Tas ir sarežģīts modelis, kura sagatavošana prasa ievērojami vairāk darba nekā tradicionāls būvniecības iepirkums. Taču tieši tādēļ ir svarīgi vērtēt nevis tikai sākotnējās izmaksas, bet visa infrastruktūras dzīves cikla izmaksas un kvalitāti.
Un te slēpjas vēl viens šī projekta ieguvums. Pirmā lote rada ne tikai dzīvokļus. Līdzīgi kā Ķekavas apvedceļa piemērs, tā rada pieredzi, juridiskos un institucionālos risinājumus, standartizētus mehānismus un zināšanas, kuras Latvija turpmāk varēs izmantot gan nākamajās mājokļu programmas lotēs, gan citos publiskās infrastruktūras projektos.
Tāpēc šīs programmas patiesais pārbaudījums nebūs diena, kad tiks pārgriezta lente pie pirmās jaunās ēkas. Daudz interesantāk būs pēc piecpadsmit vai divdesmit gadiem nolikt blakus divus līdzīgā laikā būvētus publiskās infrastruktūras objektus - vienu, kas vienkārši tika uzbūvēts tradicionālā iepirkumā, un otru, kura projektēšana, būvniecība, finansēšana un uzturēšana tika plānota kā viens dzīves cikls.
Ja atšķirība būs redzama ar neapbruņotu aci, PPP būs izpildījis vienu no saviem svarīgākajiem solījumiem.
Un, ja Latvija šo pieredzi spēs pārvērst atkārtojamā modelī, projekta rezultāts būs daudz lielāks par pirmajā lotē paredzētajiem 1290 dzīvokļiem. Tas būs apliecinājums tam, ka pārdomāta juridiskā arhitektūra var būt ekonomikas politikas instruments - un ka publisko infrastruktūru iespējams ne tikai uzbūvēt, bet arī saglabāt tās vērtību nākamajām desmitgadēm.
Autore ir Dr. iur., zvērinātu advokātu biroja Eversheds Sutherland Bitāns eksperte.
