Nekustamā īpašuma novērtēšana ir nepieciešama dažādu iemeslu dēļ, piemēram, finansēšanai, nekustamā īpašuma pārdošanai vai pirkšanai, ieguldījumu analīzei, īpašuma apdrošināšanai un taksācijai, taču vairākumā gadījumu, iespējams, tā ir visnoderīgākā, iegādājoties mājokli ar bankas aizdevumu.
Neatkarīgs ekspertu novērtējums mājokļa pircējam un finansētājam apliecina, ka īpašums ir novērtēts atbilstoši tirgus līmenim. Īpašuma iegādāšanās, izmantojot aizdevumu, bieži vien ir viens no svarīgākajiem ģimenes lēmumiem, tāpēc ir ļoti svarīgi, lai pērkamais nekustamais īpašums atbilstu pieprasītajai cenai vai tirgus vērtībai. Neskatoties uz to, ka nekustamo īpašumu vērtētāju ir daudz, reti kurš pievērš uzmanību visām mūsdienu nekustamā īpašuma niansēm. Realitātē daudzi joprojām ir pieraduši un izmanto salīdzināšanas metodi, kuras pamatā ir īpašuma tiesību likumā noteiktās pārdošanas darījumu cenas.
Kas apgrūtina nekustamā īpašuma vērtēšanas procesu Igaunijā?
Katram nekustamā īpašuma projektam ir unikālas iezīmes, piemēram, atrašanās vieta, arhitektūra, būvniecības kvalitāte un klase, ainavu arhitektūra, plānojums un apdare, kā arī koplietošanas telpu ērtības un funkcijas. Konkrēta īpašuma vērtību ietekmē arī vispārējās tendences nekustamā īpašuma tirgū, piemēram, piedāvājums un pieprasījums konkrētajā apkārtnē. Tas nozīmē, ka, attīstot īpašumus jaunās teritorijās, būtiska nozīme ir visai attīstības projekta koncepcijai, attīstītāja spējai to īstenot, būvniecības izmaksām un projekta ietekmei uz apkārtējo vidi.
Vai vērtēšanas metodika ir balstīta uz klienta interesēm?
Lai noteiktu patieso vērtību, ir jāņem vērā projekta individuālās īpašības, pretējā gadījumā vērtēšana būs vienpusēja. Ko tas nozīme? Visbiežāk novērtējamais nekustamais īpašums tiek salīdzināts ar citiem līdzīgiem īpašumiem, kas tiek pārdoti tajā pašā apkārtnē. Jauno projektu gadījumā bieži vien tas nozīmē divu nesalīdzināmu vienību salīdzināšanu.
Tallinas centrā, vecpilsētā vai dzīvojamos rajonos pie jūras ir tāda veida nekustamais īpašums, ko iespējams salīdzināt ar citiem, taču, piemēram, Pro Kapital attīstītajam projektam Kristiine City nav citu līdzvērtīgu projektu, ar ko to salīdzināt, jo šis projekts paredz jauna dzīvojamā kvartāla attīstību, kas ievērojami palielina ne tikai esošās, bet arī apkārtējo teritoriju vērtību. Kristiine City gadījumā tas nozīmē, ka vienīgais, ar ko šo iepriekšpārdošanā esošo jauno projektu iespējams salīdzināt, ir cits projekts, kas tiek būvēts tajā pašā teritorijā.
Tomēr bieži vien tirgū izmantotajā praksē neizvērtē projektus, kas noformēti saskaņā ar saistību tiesību aktiem. Tādā veidā klients var iegādāties mājokli, kas tiek vērtēts zemāk par faktisko tirgus vērtību tikai tāpēc, ka iepriekš pabeigto projektu pirkšanas un pārdošanas cena bija zemāka, jo šī darījuma laiks datēts pusotru gadu agrāk.
Lai ilustrētu šo vienpusējo situāciju, ir vērts minēt piemēru par automašīnas novērtēšanu, kurā tiek ņemts vērā tikai ražošanas gads, tās nobraukums un modelis, tādējādi neņemot vērā modeļa specifiku, iespējas, jaudu un automašīnas stāvokli. Līdz ar to vienpusējas un nepamatotas vērtēšanas dēļ var tikt zaudēta līdz pat trešdaļai automašīnas patiesās vērtības. Tā ir mūsdienās plaši izplatīta prakse, kuras pamatā diemžēl nav klienta intereses.
Klientam ir svarīgi, lai nekustamā īpašuma tirgus vērtība atbilstu attīstītāja pieprasītajai cenai. Tāpēc, iegādājoties mājokli ar aizdevuma palīdzību, klientam jāpārliecinās, kurus ekspertu vērtējumus pieņem viņa izvēlētā banka. Ir patiesi jauki zināt, ka gan Igaunijas, gan arī citu Baltijas valstu tirgū ir vairāki profesionāli vērtētāji, kuri ņem vērā dažādus nekustamā īpašuma attīstības aspektus, kā arī salīdzina patiesi salīdzināmus objektus. Protams, Igaunijas tirgū ir arī bankas, kas ņem vērā tik daudzveidīgu un taisnīgu pieeju.
Pagaidām nav neviena komentāra