Kārļamuižas stāsts sākās pirms 20 gadiem, kad Jāņa Stepiņa ģimene nolēma no Rīgas pārcelties uz reģionu un atvērt viesnīcu Foto — Anete Rudmieze
Naktsmītņu ierīkošana muižās ir labs ilgtermiņa bizness, kas dod pievienoto vērtību vietai, kur to attīsta
Zem izsoles āmura nonākusi Bērvircavas muižas kungu māja Jelgavas novadā. Tā ir senākā koka muiža Baltijā, stāsta Latvijas Piļu un muižu asociācijas prezidents Roberts Grinbergs. Pašvaldībai piederošā ēka ir avārijas stāvoklī, un līdz šim divās izsolēs neviens interesents nav atradies, kaut pēdējā sākumcena bija tikai 11,2 tūkstoši eiro. Lai unikālā būve neaizietu postā, asociācija iesaistījusies investora meklējumos.
Pēc Piļu un muižu asociācijas informācijas, Latvijā pavisam ir ap diviem tūkstošiem muižu. Vislabāk saglabājušās tās ēkas, kurās pēc agrārās reformas tika ierīkotas skolas — tāds lietošanas mērķis tika noteikts procentuāli lielākajai daļai. Patlaban kultūras pieminekļu sarakstā iekļautas 145 muižu apbūves un apmēram 630 ar muižu kompleksiem saistītu objektu, tajā skaitā krogi, smēdes, ratnīcas.
Virkne ēku atradušas gādīgus saimniekus, kas tās atjauno un uzņem tūristus. Visbiežāk ierīko dažādu veidu naktsmītnes — hosteļus, mākslinieku rezidences, viesnīcas. Tās veido ne vairāk kā 10% no visa naktsmītņu piedāvājuma reģionos.
Lielākos ieguldījumus prasa viesnīcas līmeņa piedāvājums. «Tas ir piemineklis saimniekam, ko diez vai ar tūrismu iespējams atpelnīt,» spriež tūrisma asociācijas Lauku ceļotājs vadītāja Asnāte Ziemele. Oficiālas statistikas par to, cik daudz viesnīcu atrodas muižās, Latvijā nav, bet eksperti min, ka runa varētu būt par dažiem desmitiem.
Viena no pirmajām bezdelīgām šajā nišā bija Bīriņu pils, kas jau 30 gadus ir vienas dzimtas īpašumā. Pēc tēva nāves biznesu pārņēma dēls un meita. Jau ilgus gadus veiksmīgi viesnīcu biznesā darbojas arī Liepupes, Skrundas muiža, Mālpils pils. «Tās veidoja izpratni, ka muižas nav tikai feodālisma mantojums, bet var kļūt par resursu,» stāsta Grinbergs.
Tūrisma nozarē vērojama jauna tendence — cilvēki aizvien biežāk meklē naktsmājas, kur baudīt ģimenisku atmosfēru. Vēlas ieturēt maltīti kopā ar saimniekiem, dzirdēt viņu pieredzes stāstus, sajusties kā draugi. «Šāds piedāvājums ir ekskluzīvs un dārgs, tomēr ir cilvēki, kas par to gatavi maksāt,» saka Ziemele. Viņas novērojumi rāda, ka Latvijas lauku tūrisma, tātad arī muižu, piedāvājumu lielākoties izvēlas baudīt vietējie, kā arī Lietuvas un Igaunijas atpūtnieki.
Vislabākie rādītāji tūrisma nozarē Latvijā bija 2019. gadā, pēc tam Covid-19 pandēmijas un Ukrainas kara ietekmē sākās strauja lejupslīde. Ģeopolitiskā situācija īpaši biedēja vāciešus un Beniluksa valstu iedzīvotājus, kas vienmēr ir bijuši lielākie ceļotāji pa mūsu laukiem. Tomēr naktsmītņu rezervācija par šo vasaru rāda cerīgu ainu.
Lai noskaidrotu, cik lieli ieguldījumi nepieciešami muižas ēku atjaunošanai, cik ilgu laiku prasa viesnīcas atvēršana un kādas ir lielākās grūtības šajā biznesā, Ir Nauda uzrunāja trīs šādās ēkās ierīkotu viesnīcu saimniekus.
Viesu skaits naktsmītnēs
Katra gada jūlijā
Pārdod klusumu
Dabas tūrisms pēdējos gados kļūst aizvien populārāks, novērojis Kārļamuižas īpašnieks Jānis Stepiņš. Viņa vadītais uzņēmums atrodas Cēsu novadā un pērn sasniedza apgrozījuma rekordu — 290 tūkstošus eiro. Peļņa ik gadu veido 10—15% no apgrozījuma. Vienīgais izņēmums bija 2020. gads, kad Covid-19 pandēmijas dēļ ceļotāju plūsma tika ierobežota. Jāņa ieskatā šis ir labs ilgtermiņa bizness, kas dod pievienoto vērtību vietai, kur to attīsta. «Ja gribat ātru peļņu, jāiet tirgū pārdot apelsīnus no Spānijas,» viņš piebilst.
Kārļamuižas stāsts sākās pirms 20 gadiem, kad Stepiņu ģimene nolēma no Rīgas pārcelties uz reģionu un atvērt viesnīcu. Meklēja īpašumu dabas tuvumā, ar vēsturi un raksturu. Izvēle krita par labu bijušās muižas ēkām Drabešu pagastā. Kārļamuiža dibināta 2006. gadā. Sieva Baiba visus spēkus ģimenes biznesam velta jau kopš tā laika, Jānis ar pilnu slodzi to dara pēdējos piecus gadus. Pirms tam strādāja citiem piederošu uzņēmumu vadībā.
Šī vieta bija populārs tūrisma galamērķis jau 18. gadsimtā, stāsta Jānis. Viņš to smalki izpētījis un kopā ar vēsturnieci Pārslu Pētersoni pirms sešiem gadiem izdevis grāmatu Kārļu muiža. Laiki un likteņi. «Vēsturiskā dimensija ir mūsu lielākā nemateriālā vērtība, ko nevar atspoguļot bilancēs, bet kas ļoti ietekmē biznesu. Otra dimensija ir daba.» Kārļamuiža atrodas Gaujas Nacionālā parka vidienē, tāpēc apkārtne ir bagāta ar apskates vietām, pastaigu takām.
Ēku atjaunošanai tika ņemti kredīti bankās. Pirms 20 gadiem tas esot bijis daudz vienkāršāk nekā tagad. Pirmie aizņēmumi sasniedza gandrīz pusmiljonu eiro. Vietas attīstībā visu laiku ieguldīti arī uzņēmuma līdzekļi. Pēdējās lielās investīcijas bija pagājušajā gadā, kad tika palielināts numuriņu skaits. Tagad gandrīz visus aizņēmumus izdevies atdot. «Tas mums ļauj skatīties nākotnē ar lielāku pārliecību un plānot tālāku attīstību,» stāsta Jānis.
Patlaban Kārļamuižā izveidoti 15 atšķirīgi numuriņi, kas atrodas trīs ēkās. Maksimālais viesu skaits, ko iespējams uzņemt, — 50. Viesnīca sertificēta atbilstoši Hotelstars Union kritērijiem un atbilst trīszvaigžņu superior klasei. Tas nodrošina plašāku pazīstamību ārvalstīs. Viesiem pieejams restorāns, kur ēdienu pēc iespējas gatavo no vietējiem produktiem. Pašiem ir augļu un sakņu dārzs, ir sadarbība ar apkārtnes zemniekiem un zivsaimniekiem.
Citus tūrisma pakalpojumu sniedzējus Jānis uzskata nevis par konkurentiem, bet par sadarbības partneriem. «Salīdzinot ar Eiropas metropolēm, esam nelieli, tāpēc svarīgi sagatavot kompleksu piedāvājumu.» Sadarbojas, piedāvājot, piemēram, pastaigu maršrutus un braucienu pa Gauju gida vadībā. To īpaši iecienījuši ārzemju tūristi. Par viņu interesi jācīnās nevis savā starpā, bet ar somiem vai zviedriem, kas spēj piedāvāt ko līdzīgu.
Aktīvā tūrisma sezona Kārļamuižā ilgst no aprīļa līdz oktobrim. 80% viesu ir no Rietumeiropas valstīm, pārsvarā individuāli ceļotāji vai nelielas grupas, kas meklē mierīgu atpūtu vēsturiskā vidē neskartas dabas tuvumā.
«Kad mums jautā, ko pārdodam, atbildam — klusumu,» saka Jānis. Sevišķi labi šāds piedāvājums darbojoties urbanizētā vidē. Nesezonā palīdz izdzīvot otra liela klientu grupa — Baltijas valstu uzņēmumi, kas rīko izbraukuma sapulces.
Kā izdevies piesaistīt daudz ārvalstu tūristu? «Grūti laiki dod iespējas,» attrauc Jānis. Jaunus ceļus lika meklēt 2009. gada finanšu krīze. Sapratuši, ka uzsvaru vajag likt nevis uz lielu pasākumu rīkošanu, bet uz individuāliem ārvalstu tūristiem. Tādējādi iespējams nodrošināt vienmērīgāku noslodzi darbiniekiem un telpām, ir vieglāk plānot izmaksas.
No paša sākuma tika pievērsta uzmanība arī IT risinājumiem, maksimāli cenšoties panākt distribūciju interneta vidē. «Tā ir mūsu stiprā puse,» uzskata Jānis. Liela daļa no tūrisma digitalizācijas tika paveikta jau pirmajā desmitgadē, tas attiecas, piemēram, uz rezervāciju sistēmām, kanālu pārvaldniekiem. Tiek izmantoti arī cenas noteikšanas algoritmi, kas īpaši labi palīdzējuši tik mainīgā tirgus situācijā, kāda bija pandēmijas laikā un 2022. gadā, kad sākās pilna mēroga karš Ukrainā.
Pirmspandēmijas laika rezultātus Kārļamuižai izdevās atjaunot 2023. gadā. Pērn vidējā noslodze bija 50%, tas ir labs rādītājs. Nesezonā uzņēmumā strādā līdz pieciem darbiniekiem, viņu vidū Jānis un Baiba. Sezonā to skaits pieaug vismaz divas reizes.
«Tūrisma biznesu var salīdzināt ar ļoti garu maratona veida pārgājienu, kad ceļā visu laiku jābūt izturībai, drosmei un pārliecībai, ka virzies uz mērķi, par spīti grūtībām un izaicinājumiem,» secina Jānis. Viņš uzsver, ka visā šajā garajā ceļā galvenais ir nezaudēt prieku. Tāpēc ļoti palīdz klientu pozitīvās atsauksmes, kas kalpo par sava veida vēstnešiem pārējiem un liek vilnim velties aizvien lielākam.
SIA Kārļa muiža
2022 / 2023
- Apgrozījums 177 597 / 199 202
- Peļņa 14 327 / 11 531
Avots: Lursoft
Pārnakšņot kā pie draugiem
Berķenes muiža atrodas nomaļā Zemgales vietā līdzās Svētes upei. Apkārt nav nekādu izklaižu, atrakciju un veikalu. Bet tieši to šeit brauc izbaudīt atpūtnieki. Saimnieki Ilze un Aldis Melgalvji katru sagaida tik sirsnīgi kā senu paziņu. Aprunājas, pagatavo vakariņas, brokastis un izgulda. Labsajūtai piedāvā spa. «Diezgan savtīgi visu esam veidojuši tieši tā, kā mums patīk,» pasmaida Ilze. Tas piesaista viesus ar līdzīgu gaumi.
Viesnīcā ir pieci numuri, vienlaikus var uzņemt līdz 10 cilvēkiem. Tā strādā visu gadu. Ziemā klientus uzrunā ne tikai miers un klusums, bet arī spa ar pirtīm un ūdens procedūrām. Pērn visvairāk visu bijis janvārī un septembrī, tikai pēc tam nāk augusts. Tukšākais parasti ir jūnijs.
Galvenā mērķauditorija ir pāri, kas vēlas atpūsties no steidzīgās ikdienas. Visvairāk brauc cilvēki vecumā no 30 līdz 40 gadiem, Latvijas iedzīvotāji. Liela daļa viesu atgriežas vairākkārt, jauno klientu loks veido tikai aptuveni 10% gada plūsmas.
Viesu vidū gadās arī tādi, kas paši iegādājušies muižu un meklē savu ceļu. Berķenē nevienu par konkurentu neuzskata, drīzāk cer uz sadarbību. «Nokopēt to, ko darām mēs, nav iespējams, jo tad jābūt tieši tādam cilvēkam,» uzskata Ilze.
Viesmīlība Melgalvjiem nav bizness, bet dzīvesveids. Saimnieki dzīvo uz vietas, pārcēlās pirms 10 gadiem no Jūrmalas. Svētkos te pulcējas visa kuplā ģimene — abiem kopā ir seši bērni un deviņi mazbērni. Telpu kopējā platība ir tūkstoš kvadrātmetru, no tiem spa centrs aizņem 180. Savukārt viesu uzņemšana muižu palīdz uzturēt ikdienā.
Ar visiem darbiem tiek galā divatā — gatavo, tīra istabas, klāj gultas, kopj un labiekārto apkārtni. «Cik paši varam, tik darām, tāpēc arī uzņemto viesu nav ļoti daudz,» piebilst Aldis. Pasākumus, kāzas neuzņem. Reiz mēģinājuši, bet sapratuši, ka tas nav viņiem.
Pirmos nakšņotājus muižā izguldīja tikai 13 gadus pēc ēkas iegādes, 2017. gadā. Nekādu zināšanu un pieredzes viesmīlības jomā saimniekiem toreiz nebija. Aldis, pēc izglītības matemātiķis, līdz tam strādāja nekustamo īpašumu attīstīšanas nozarē. Ilze pēc bērnu piedzimšanas veltīja sevi ģimenes dzīvei. Viņa apguvusi mājturības skolotājas profesiju, strādājusi par direktori ģimenes plānošanas asociācijā Papardes zieds un muižas rekonstrukcijas laikā augstskolā mācījusies interjera dizainu.
Īpašumu ar muižas ēku un 10 hektāriem zemes upes krastā Melgalvji iegādājās 2004. gadā, tas maksāja 30 tūkstošus latu. Vērtīgākā bija zeme. Ēkas kadastrālā vērtība sasniedza tikai desmit latu. Vēl pāris gadu bez čaklām rokām, un tā sabruktu.
Lauku īpašumu viņi nopirka tāpēc, ka abiem radās ideja veidot senioru ciematu, kādi pilsētu tuvumā izveidoti ASV, Kanādā, Vācijā, arī Skandināvijas valstīs. Gados vecāki cilvēki tur īrē māju un veido kopienu. Taču runa nav par cilvēkiem, kam nepieciešama aprūpe. Tas bija aktuāls jautājums pašiem, jo abiem bija vecmāmiņas mērķauditorijas vecumā. Tomēr dažu gadu laikā kļuva skaidrs, ka Melgalvju izlolotajai idejai Latvijā nebūs pieprasījuma. Tā transformējās par viesnīcu.
Berķenes muiža ir vietējas nozīmes arhitektūras piemineklis, un, ēku atjaunojot, to vajadzēja ņemt vērā. Uzaicināja arhitektu Pēteri Blūmu, kas ir viens no zinošākajiem šajā jomā. Celtniecības darbus veica profesionāli būvnieki, bet draugi un radi brauca talkot. Ieguldīja gan pašu finansējumu, gan ņēma kredītus. Kopējo izdevumu apjomu apzināti nav rēķinājuši. «Lielākais ieguldījums ir mūsu darbs no rīta līdz vakaram 20 gadu garumā,» saka Aldis.
Savu viesnīcu Melgalvji īpaši nereklamē, informācija par to atrodama tikai dažās interneta vietnēs, atdeve ir neliela. Daudz vairāk atmaksājas sadarbība ar divām ārvalstu tūrisma aģentūrām, kas interesentiem no visas pasaules organizē individuālās tūres pa Baltijas valstīm.
«Mēs ļoti izjūtam noskaņojumu sabiedrībā,» stāsta Ilze, «jo nepārdodam maizi vai pienu, ko vajag neatkarīgi no apkārtējiem apstākļiem. Šis ir kā cukurots ananass, kas kārojas, bet nekas nenotiks, ja to neapēdīs vai apēdīs rīt.»
Līdz šim bijuši divi brīži, kad to izjuta īpaši asi: Covid-19 pandēmijas sākums un Krievijas pilna mēroga iebrukums Ukrainā. Abu satricinājumu sākumposmā klienti atcēla tikpat kā visas rezervācijas. Kad aprada ar situāciju, pieprasījums atjaunojās. Pandēmijas laikā tas pat pieauga tā, ka brīvu numuru nebija divus mēnešus uz priekšu. Uz ārzemēm nedrīkstēja braukt, tāpēc iedzīvotāji apceļoja Latviju.
Muižas atjaunošana beidzās pērn, kad uzņēmuma apgrozījums bija gandrīz 90 tūkstoši, bet peļņa — 25 tūkstoši eiro. Tālākas attīstības plāna pašlaik nav. «Visu laiku tādā esam dzīvojuši. Tagad gribam izbaudīt, ka ir gatavs,» saka Ilze. Aldis piebilst, ka potenciāls attīstībai noteikti vēl ir: «Varbūt ne mums, bet nākamajām paaudzēm.»
SIA Berķenes muiža
2022 / 2023
- Apgrozījums 95 254 / 91 394
- Peļņa 15 725 / 26 274
Avots: Lursoft
Vairāk par sausu matemātiku
Šis nav klasisks bizness, kur iespējams aprēķināt ieguldījumus, finanšu plūsmu, atmaksāšanās periodu un ņemt aizdevumu. Tā uzskata Kuldīgas uzņēmējs Kaspars Bergmanis. «Ieguldījums ir liels, atmaksāšanās periods garš, un operatīvais darbs prasa būt klāt, darba stundas neskaitot.»
Biznesā viņam ir liela pieredze — savulaik dibinājis veikalu tīklu Elvi, pirms apmēram 10 gadiem to atstājis, tagad darbojas nekustamo īpašumu un viesmīlības jomā. Viens no Bergmaņa veidotajiem piedāvājumiem ir iespēja pārnakšņot Virkas muižā.
No ārpuses tā neizskatās kā muižas ēka, atšķiras arī lokācija. Muiža ir pilsētas nomalē, industriālā rajonā, kur pa fasādes puses logiem redzamas daudzdzīvokļu ēkas un padomju okupācijas laikā būvēts angārs. Tomēr Bergmanis to neuzskata par lielu problēmu. Otrā pusē paveras gleznains skats uz Ventas lokiem, bet nieka 20 minūšu gājiena attālumā atrodas Kuldīgas vecpilsēta, kas nu iekļauta UNESCO Pasaules mantojuma sarakstā.
Virkas muiža Bergmaņa redzeslokā nonāca pirms 2009. gada finanšu krīzes. Toreiz viņš bija izveidojis profesionālu volejbola klubu Elvi. «Bija periods, kad domāju, ka sports šajā valstī ir bizness, bet tagad sen vairs tā nedomāju.» Klubam vajadzēja mājvietu. Tā desmitā daļa piederēja pašvaldībai, tāpēc radās ideja to ierīkot domei piederošajā Virkas muižā.
Ēkā savulaik bijusi skola, kara hospitālis, mehānisko darbnīcu kopmītne, dzīvokļi, bet pēdējos gados hostelis. Tā bija nolaista, no muižas interjera nekas vairs nebija saglabājies. Uzņēmējs būvi sāka sakārtot, bet uznāca krīze, un volejbola komandu nācās likvidēt. Tā kā Bergmanis ēkā bija ieguldījis simtiem tūkstošu latu, pašvaldība to ļāva pārņemt.
Gadus desmit, kamēr uzņēmējs darbdienas pavadīja Rīgā, muiža «turpināja eksistēt». Kad viņš atgriezās Kuldīgā pavisam, ķērās pie nopietnas rekonstrukcijas. Būvdarbus veica pakāpeniski — labajā, kreisajā spārnā, vidusdaļā — un paralēli uzņēma viesus. Tolaik vērtējums Booking.com bija 7,8; tagad, kad darbi gandrīz pabeigti, tas uzkāpis līdz 9,1.
Restorāna daļā, kur sarunājamies, viss vēl nav izdarīts līdz galam, stāsta Bergmanis. «Līdzīgi kā Rīga, arī muiža nekad nav gatava.» Pirms pandēmijas nākotne izskatījās cerīgāka nekā tagad, būtiska tūristu plūsma nāca no NVS valstīm. Tagad nakšņotāji pārsvarā ir no Lietuvas, Igaunijas, mazliet arī no Vācijas un Skandināvijas valstīm.
Lai sakārtotu apkārtējo vidi un nodrošinātu papildu ienākumus, līdzās tika atjaunota modernāka ēka, kurā ierīkoja komforta klases viesnīcu. Tajā numuriņi iekārtoti klasiskas viesnīcas stilā un cena ir zemāka. Visus būvdarbus veica paša uzņēmums Linde Būve. Bergmanis uzskata, ka būtu daudz grūtāk, ja būvnieks būtu jāmeklē. «Mūsu būvnieki manu redzējumu pa šiem gadiem jau sapratuši, man nav nekas speciāli jāskaidro, jārāda.»
Muiža ir vietējas nozīmes kultūrvēstures piemineklis, tāpēc cieši sadarbojās ar biroja Vecumnieks un Bērziņi arhitektiem. Pēdējās aplēses par izmaksām rāda, ka kopā ar komforta viesnīcas atjaunošanu tās sasniegušas 1,3 miljonus. Uzņēmējs spriež: ja apstākļi būs labvēlīgi, investīcijas atmaksāsies, bet, «visticamāk, ne manā mūžā». Bergmanim ir četri bērni, divi jau iesaistīti viņa uzņēmējdarbībā, darbojas arī viesnīcu biznesā.
Kopumā abās ēkās iespējams izguldīt 80 cilvēkus, un tas ir lielākais skaits, ko Kuldīgā kāda viesnīca var uzņemt. Muižā ierīkoti 22 numuri, var izguldīt līdz 50 personām. Katra numura iekārtojums un plānojums atšķiras. Vispārsteidzošākais šķiet risinājums, kas palīdz telpām vizuāli iegūt plašuma sajūtu. Vannasistaba ierīkota aiz stikla sienas.
Kopējā muižas platība ir vairāk nekā tūkstoš kvadrātmetru. Vasarā uzņem arī nelielus pasākumus, kāzas, bet tam pieejama atsevišķa telts, kas piemērota ne vairāk kā simt viesiem. Skaits mērķtiecīgi pielīdzināts gultu skaitam.
Viesnīcas uzturēšana kārtībā prasa daudz roku darba. Nesezonā, kad viesnīca visu diennakti atvērta no ceturtdienas līdz svētdienai, pārējās nedēļas dienās — no pulksten astoņiem rītā līdz astoņiem vakarā —, tajā strādā 10 cilvēku. Vasarā, kad tā strādā nepārtraukti, tiek pieņemti papildu darbinieki.
Dati gan rāda, ka atpūtnieki Kuldīgu iecienījuši, bet biežāk pavada laiku, caurbraucot no Rīgas uz Liepāju vai Ventspili. Nakšņotāju skaits ir salīdzinoši mazs, bet tieši tie ienes lielāko naudu. Bergmanis uzskata, ka šo paradumu iespējams mainīt, jo to ļauj pilsētas ģeogrāfiskā atrašanās vieta. «Varam pretendēt uz tā saukto Kurzemes gultu.» Tikai jāiegulda mērķtiecīgs darbs, tūristiem skaidrojot, ka var palikt Kuldīgā ilgāku laiku un katru dienu braukt uz kādu no tuvējām lielajām pilsētām. Paši pie tā jau strādā.
«Līdz ar muižas rekonstrukciju man radās patika nodarboties ar vecajām ēkām,» piebilst Bergmanis. Pilsētā bija virkne vēsturisku namu, kas gadiem stāvējuši tukši un nolaisti. Tagad daudziem ļāvis atgriezties «pilnvērtīgā dzīvē». Tas dod gandarījumu, kas ir vērtīgāks par sausu matemātiku.
SIA Hotel Virkas muiža
2022 / 2023
- Apgrozījums 391 954 / 393 201
- Peļņa 74 844 / 34 262
Avots: Lursoft
Mediju atbalsta fonda ieguldījums no Latvijas valsts budžeta līdzekļiem
