Jauna Saeima – jaunas cerības jeb Kā notāri cenšas nodrošināt garantētus ienākumus

Notāru padome atkal ir uzsākusi aktīvu publicitātes kampaņu, cenšoties ieviest obligātu notariālā akta formu darījumos ar nekustamo īpašumu. Mērķis ir panākt, lai katru atsavināšanas līgumu sastādītu vai pārbaudītu notārs un par to iekasētu atlīdzību procentuālā apmērā no darījuma summas.

Iepriekšējā reizē notāri ar toreizējā tieslietu ministra Dzintara Rasnača atbalstu šādu iniciatīvu virzīja 2016. gadā, un toreiz tā izsauca asus iebildumus no tādām uzņēmēju un citām nevalstiskajām organizācijām kā LTRK, FICIL, Latvijas Komercbanku asociācija, LDDK, Nekustamo īpašumu attīstīju alianse, LANĪDA, Latvijas pašvaldību savienība, Zvērinātu advokātu padome un daudzas citas. Notāru padome bija iecerējusi noteikt obligātu notāra atlīdzību 0,5% apmērā no katra darījuma vērtības, un pēc toreizējām aplēsēm tas veidoja aptuveni 10 miljonus eiro garantētu papildu ienākumu gadā, kas tiktu sadalīts starp mazliet vairāk nekā 100 Latvijā esošajiem notāriem. Jādomā, ka sakarā ar inflāciju un saimnieciskās aktivitātes būtisku pieaugumu šodien šā jautājuma “svars” būtu reizināms vismaz ar divi.

2016. gadā aktīvā NVO iesaistīšanās izraisīja lielākās darba grupas izveidi Tieslietu ministrijas vēsturē. Tā nonāca pie risinājuma, kas novērstu galvenos identificētos riskus, tomēr neparedzēja obligātu notariālā akta ieviešanu. Varbūt tā ir tikai sakritība, ka darba grupas izstrādātais risinājums nedeva notāriem kāroto fiksēto procentuālo atlīdzību, bet gan nogūlās kādās atvilktnēs un tālāku virzību neieguva.

Uzsāktajā informatīvajā kampaņā Notāru padome biedē ar to pašu, ko toreiz: īpašumu izkrāpšana, naudas atmazgāšana, citu valstu pieredze. Te jānorāda, ka saskaņā ar datiem, ko nevalstiskajām organizācijām toreiz izdevās iegūt no Zemesgrāmatas, kriminālprocesi tika ierosināti aptuveni 0,01% gadījumu. Turklāt “ierosināts” nenozīmē “iztiesāts”, daudzi procesi ir izbeigušies bez rezultātiem, jo to ierosināšana gluži vienkārši notikusi kā mēģinājums ātrāk un lētāk risināt darījuma dalībnieku civiltiesisku strīdu, izmantojot policijas resursus. Tāpat starp kriminālprocesiem ir daudz tādu, kur notariāls akts nekādi nepalīdzēs, piemēram, pilnvarnieks ļaunprātīgi izmantojis pilnīgi legāli izsniegtu pilnvaru u.tml.

Savukārt, runājot par cīņu pret noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju, jāpiezīmē, ka jau tagad nekustamo īpašumu atsavināšanā parasti ir iesaistīti šādi AML subjekti: mākleri, advokāti vai juristi, grāmatveži un bankas. Vai tiešām šodien, kad no visām pusēm skandē, ka ar AML kontroles mehānismiem esam pārspīlējuši tādā mērā, ka tas jau kavē arī normālu uzņēmējdarbību, mēs visā nopietnībā esam gatavi apspriest vēl viena birokrātiska kontroles slāņa uzlikšanu jau gana caurspīdīgai tautsaimniecības nozarei?

Bez tam AML pārbaudes nav nekāda precīzā zinātne, un viedoklis par to, vai personas iesniegtie dokumenti ir pietiekami vai ne, var būt visai subjektīvs. Attiecībā uz bankām, grāmatvežiem, advokātiem un mākleriem – tas darbojas pēc principa – ja ir šaubas, atsakies. Šādā gadījumā personai tomēr ir iespēja atrast citu pakalpojumu sniedzēju, kura profesionālais skatījums ir citāds. Taču, ja viens no nedaudzajiem notāriem atteiksies sadarboties, maz ticams, ka cits notārs tam piekritīs, un tas jau var veidot Satversmē garantēto personas tiesību uz privāto īpašumu aizskārumu. Tādā gadījumā būtu jāparedz iespējas pārsūdzēt notāra lēmumu AML jautājumā un šāda sistēma jau pārvērstos par birokrātisku absurdu.

Tāpēc, lai veiktu jebkādas izmaiņas, kas neapšaubāmi palielinās birokrātisko slogu un radīs papildu izmaksas, vispirms ir jānoskaidro, vai problēma vispār pastāv, vai tā ir t.s. statistiskās neprecizitātes robežās.

Lai kādi kontroles mehānismi tiktu ieviesti, noziedzība pilnībā netiks izskausta nekad un ar noziedzību ir un būs jācīnās policijai. Pieļauju, ka krāpniecība darījumos ar nekustamo īpašumu nepastāv vienīgi Ziemeļkorejā, jo tur gluži vienkārši nav darījumu ar nekustamo īpašumu.

Praktiķi apstiprinās, ka šodien uz notāra vizīti jāgaida viena vai pat vairākas nedēļas. Kas notiks, ja aptuveni 100 notāriem būs jāsastāda vai jāpārbauda visi nekustamā īpašuma atsavināšanas līgumi, turklāt katram darījumam būs jāveic pilna AML pārbaude? Ja 2016. gadā tika veikti aptuveni 30 tūkstoši šādu darījumu, tad šodien ekonomiskā aktivitāte, jādomā, ir pieaugusi. Tas nozīmē, ka katram notāram dienā būtu jāveic 1 – 2 darījumi, un tas notiktu papildus jau tagad veicamajiem pienākumiem. Nebūs ilgi jāgaida, līdz rindā pie notāra būs jāgaida mēnešiem ilgi. Vai varbūt iecere ir visus Latvijas juristus padarīt par notāriem un Latviju par īstenu notariāta lielvalsti un līderi pasaulē vismaz kādā jomā?

Runājot par citu valstu pieredzi, nākas aizdomāties, kā zem krāpniecības un noziedzīgu līdzekļu atmazgāšanas nastas tomēr nav sabrukušas tādu valstu ekonomikas kā ASV, Kanāda, Lielbritānija, Skandināvijas valstis un daudzas citas, kurās notāra loma ir daudz mazāka nekā Latvijā?

Vai nekādas izmaiņas nevajag? Šo rindu autors ir pārliecināts, ka vajag gan, tomēr ne tādas, kas būtu virzītas šauras korporatīvas grupas interesēs, bet gan balstītos vispusīgā trūkumu analīzē un precīzi mērķētos uzlabojumos, kas novērstu riskus un uzlabotu procesu.

Kā galvenās var minēt šādas:

• Objektīva revīzija par to, kurām no Zemesgrāmatā veicamajām darbībām joprojām saglabājama relatīvi smagnējā sistēma ar notāra iesaisti un kur varētu pāriet uz visās citās nozarēs arvien plašāk piemērojamo elektronisko dokumentu izmantošanu. Patiesībā nevienai citai darbībai, izņemot īpašuma atsavināšanu, nevar iestāties momentānas un neatgriezeniskas sekas, kuras nebūtu iespējams novērst, ja tā ir veikta krāpnieciski. Pat hipotēkas realizācija prasa vairāku mēnešu ilgu procesu, kurā tiek informēts īpašnieks un ir iesaistīta tiesa un zvērināts tiesu izpildītājs. Savukārt, ja kāds, viltojot manu elektronisko parakstu (lai gan par šādiem gadījumiem līdz šim nav dzirdēts) uz manu īpašumu reģistrētu nomas līgumu vai servitūtu, tas manā ikdienā neko nemainītu un, vēršoties policijā vai tiesā, es no šāda apgrūtinājuma varētu tikt vaļā.
• Sistēmas ieviešana, kurā jebkurš īpašnieks nekavējoties (ar e-pastu un īsziņu) tiek informēts par jebkuru reģistrācijas mēģinājumu uz šī īpašnieka īpašumu. Šobrīd šāds pakalpojums ir pieejams brīvprātīgi, bet tas būtu paplašināms kā obligāts un automātisks.
• Iespēja ātri “apturēt” krāpnieciskas reģistrācijas veikšanu, vēršoties Zemesgrāmatā ar elektroniskās saziņas līdzekļiem, lai iegūtu laiku vērsties policijā, vienlaicīgi paredzot atbildību par ļaunprātīgu šādas tiesības izmantošanu.
• Skaidru policijas rīcības algoritmu noteikšana, saņemot iesniegumu par krāpniecību ar nekustamo īpašumu. Diemžēl līdzšinējā praksē ir pieredzēti gadījumi, kad policija nereaģē vai atceļ īpašuma arestus un pat gandrīz pēc 10 gadiem kriminālprocesus atjauno un virza uz īpašuma tiesību atņemšanu labticīgiem ieguvējiem. Būtu jānosaka skaidra sistēma: policija rīkojas ātri, bet, ja īpašuma aresti ir atcelti un visas paredzētās pārsūdzības iespējas ir izmantotas, labticīgais ieguvējs vairs nedrīkst ciest. Šādā gadījumā cietušajam ir tiesības pieprasīt zaudējumus no sava apkrāpēja (piemēram, negodprātīga pilnvarnieka).
• Skaidras robežas noteikšana tajā, ka nevar tikt aizskarti labticīgie ieguvēji pēc īpašuma pārdošanas publiskā izsolē, ko apstiprinājusi tiesa, vai pēc citāda tiesas sprieduma, kas stājies likumīgā spēkā.
• Skaidra noilguma noteikšana prasībām pret labticīgiem ieguvējiem, piemēram, 3 gadi pēc analoģijas ar Komerclikumu.
• Skaidras robežšķirtnes noteikšana tajā, ka prasības pret labticīgiem ieguvējiem nevar tikt izvirzītas, ja īpašuma atsavināšana nav tiešā cēloniskā sakarā ar krāpniecisku darbību (piemēram, es vieglprātīgi izdevu plašu pilnvaru, un pilnvarnieks manu īpašumu atsavināja, vai es pārdevu savu īpašumu, vieglprātīgi paļaujoties, ka man samaksās, bet pircējs jau sākotnēji bija plānojis nemaksāt).
• Valsts nodevas aprēķināšana tikai no kadastrālās vērtības, lai izslēgtu stimulu manipulēt ar darījumu vērtībām.
• Pašvaldību pirmpirkuma tiesību pilnīga vai daļēja atcelšana, ņemot vērā, ka reālā praksē tās tikai rada birokrātisku slogu un laika aizkavējumu, un gandrīz nekad netiek izmantotas vai arī tiek apietas, sadalot darījumu pa daļām. Realitātē īpašumi lielu publisku projektu īstenošanai tiek iegūti, veicot to piespiedu atsavināšanu. Alternatīvi pašvaldības savos teritorijas attīstības plānos varētu iezīmēt publiskām funkcijām perspektīvā vajadzīgos īpašumus, un pirmpirkuma tiesība attiektos tikai uz tiem.

Nobeigumā jāpauž cerība, ka jaunās Saeimas koalīcijas deklarētais par nepieciešamību radīt izrāvienu Latvijas uzņēmējdarbības vides uzlabošanā nepaliks tukša saukļa līmenī. Šī raksta autors ir pārliecināts, ka stūrēšana 16. gadsimta institūta – notariāta – lomas palielināšanas virzienā Latvijas konkurētspēju nepalielinās. Savukārt arvien lielāka digitālo rīku ieviešana salīdzinoši konservatīvajā nekustamā īpašuma nozarē noteikti ir solis pareizajā virzienā. Ar elektronisko parakstu jau ilgstoši var atsavināt miljoniem vērtas kapitāla daļas un veikt miljonos mērāmus pārskaitījumus banku kontos, un nav konstatētas tādas masveida krāpnieciskas darbības, kas šīs sistēmas sagrautu. Tāpēc jāvirzās tikai uz priekšu 21.gadsimtā!

 

Autors ir zvērināts advokāts, advokātu biroja Ellex Kļaviņš nekustama īpašuma prakses vadītājs, Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses konsultants