Nekustamā īpašuma darījumu krēslas zona – noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācija

Mēdz teikt: mans nams – mana stiprā pils, bet ne vienmēr tas ir neieņemams cietoksnis, un bieži vien pats īpašnieks labprātīgi atver vārtus cilvēkiem ar netīriem nodomiem. 2021. gadā ar tiesas spriedumu par noziedzīgi iegūtiem ir atzīti 32 nekustamie īpašumi. Seši no tiem atgriezti cietušajiem, 26 – konfiscēti par labu valstij. Tā kā Latvijas likumdošana paredz, ka katrs var brīvi izvēlēties, kādā formātā un veidā sagatavot darījuma dokumentus nekustamo īpašumu darījumiem, faktiski Latvijā ir iespējams iegādāties nekustamo īpašumu, nevienam Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma subjektam nepārbaudot, vai darījumā nenotiek naudas atmazgāšana.

Pašdarbība darījumos ar nekustamo īpašumu rada ne tikai krāpšanas, bet arī naudas atmazgāšanas jeb noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas risku. Naudas atmazgāšana – tā ir negodīgā ceļā iegūtu līdzekļu un mantas pārnešana citās vērtībās, lai tos padarītu šķietami legālus. Nekustamais īpašums jau izsenis ir bijis ļoti ērts naudas atmazgāšanas veids. Lai šādus riskus novērstu, bankām, notāriem, advokātiem un finanšu iestādēm ir pienākums uzraudzīt savu klientu darbības, pārliecināties par darījuma ekonomisko pamatojumu un pārbaudīt tajā iesaistīto līdzekļu izcelsmi.

Problēma ir tā, ka Latvijā nav obligāti jāvēršas pie kādas no šīm institūcijām, lai īstenotu darījumu – pietiek ar pašrocīgi sastādītu un parakstītu līgumu. Tāpēc var gadīties, ka ne banka, ne advokāts, ne notārs nav iesaistīts darījumā un maksājums notiek, piemēram, starp divām Krievijas bankām, jo viens draugs pārdod otram savu vasarnīcu.

Tādā gadījumā Latvijas finanšu iestādēm pat nav iespējas pārbaudīt līdzekļu izcelsmi.

Notāri biežāk saskaras ar krāpšanas gadījumiem, kad cieš labticīgais ieguvējs, taču naudas atmazgāšanas shēmās, kas nonāk FID redzeslokā, nereti piedalās abas darījumā iesaistītās puses. Tomēr arī šeit ir iespējama krāpšana. Piemēram, tipisks naudas atmazgāšanas piemērs: īpašnieks vēlas pārdot savu īpašumu, un potenciālais pircējs piedāvā to iegādāties par summu zem tirgus vērtības, toties lielu daļu summas samaksāt skaidrā naudā. Šāda nauda var būt gan kukulis, gan narkotiku vai cilvēktirdzniecības nauda. Tiesu prakse rāda, ka tādi gadījumi Latvijā ir bijuši.

Jau iepriekš FID ir norādījis, ka galvenokārt nekustamo īpašumu darījumus naudas atmazgāšanai veic NVS pilsoņi, Latvijas rezidenti ar termiņuzturēšanās atļaujām. Termiņuzturēšanās atļauju tirgošana, pamatojoties uz investīcijām ekonomikā, var radīt gan nacionālās drošības, gan netīras naudas ieplūšanas un naudas atmazgāšanas riskus. Arī Latvijā ir konstatēti gadījumi, kad personas, pamatojoties uz ieguldījumu nekustamajā īpašumā, saņēmušas un ļaunprātīgi izmantojušas termiņuzturēšanās atļaujas, kas nodrošina piekļuvi, uzturēšanos un brīvu pārvietošanos Eiropas Savienībā. Jaunie grozījumi Imigrācijas likumā paredz, ka Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem šāda iespēja turpmāk tiks liegta. Tas ir labs pirmais solis, taču būtu iespējams darīt vēl vairāk, jo naudu atmazgāt ar nekustamā īpašuma palīdzību var arī citu valstu pilsoņi.

Termiņuzturēšanās atļauju ļaunprātīgas izmantošanas risku mazināšanai risinājums varētu būt obligāta notāra vai Latvijā reģistrētas bankas iesaiste, lai pārliecinātos, ka līdzekļi nekustamā īpašuma iegādei ir iegūti legāli.

Diemžēl no naudas atmazgāšanas shēmām nekustamā īpašuma tirgū cieš ne tikai darījumā iesaistītais labticīgais ieguvējs, bet arī visa sabiedrība kopumā. Latvijā nav pētījumu par to, cik nozīmīga naudas atmazgāšanas shēmās ir nekustamā īpašuma patiesā vērtība, taču citviet pasaulē tādi ir veikti, un redzam, ka tas nav svarīgākais kritērijs – daudz būtiskāk ir atmazgāt konkrētu naudas summu. Tāpēc nereti šādi pircēji ir gatavi maksāt vairāk par tirgus vērtību, mākslīgi ceļot nekustamā īpašuma cenas un ierobežojot iespēju iegādāties īpašumu tiem, kas pelna un darījumus plāno godīgi.

No nekustamā īpašuma darījumu krāpniekiem un naudas atmazgātājiem nav pasargāts neviens – ne maza meža namiņa, ne lepnas villas īpašnieks. Par noziedzīgi iegūtu naudu tiek pirkti gan dzīvokļi Rīgā, gan privātmājas Jūrmalā un tuvajā Pierīgā, arī atsevišķi lauku īpašumi, kūrorti, stāvvietas, garāžas un citi nekustamie īpašumi, kuru vērtība ir no dažiem desmitiem tūkstošu līdz vairākiem miljoniem eiro. FID kopš 2018. gada ir izdevis 111 rīkojumus uz noteiktu laiku nepieļaut īpašuma tiesību pārreģistrāciju. Kā sevi pasargāt? Visvienkāršākā recepte ir darījuma slēgšana pie notāra, kas ļaus izgaismot krāpniecības riskus un izvairīties no neapzinātas iesaistīšanās naudas atmazgāšanas shēmā. Valstiskā līmenī noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju nekustamā īpašuma darījumos varētu novērst, ar likuma spēku iesaistot katrā darījumā notāru vai arī paredzot prasību, ka, noslēdzot darījumu, maksājums jāveic Latvijā vai citur Eiropas Savienībā reģistrētā finanšu iestādē. Likums to pašlaik risina tikai daļēji – pārējais paliek krēslas zonā uz katra īpašnieka paša atbildību.

Autors ir Finanšu izlūkošanas dienesta Stratēģiskās analīzes nodaļas vadītājs