Mājokļu pieejamība Rīgā – straujš algu pieaugums un tirgus īpatnības

Ar kvalitatīvu dzīvesvietu cilvēkam saistās drošība un stabilitāte, kas ir neatņemama pilnvērtīgas un veselīgas dzīves sastāvdaļas. Daudziem tā ir arī nozīmīga investīcija – mājokli var uzskatīt par labklājības mēru. Situācija ar mājokļu pieejamību novērtēta Swedbank izstrādātajā Baltijas Mājokļu pieejamības indeksā.

Indekss atspoguļo mājsaimniecību spēju iegādāties dzīvokli Baltijas galvaspilsētās ar hipotekārā kredīta palīdzību. Mājoklis tiek uzskatīts par pieejamu, ja paredzamais mēneša parādsaistību maksājums nepārsniedz 30% no mājsaimniecības ienākumiem.

Aizvadītajā gadā mājokļu pieejamība uzlabojusies gan Tallinā un Viļņā, gan arī Rīgā.

Pērn vidējai mājsaimniecībai Viļņā hipotekāro parādsaistību apkalpošanai mēnesī nācies atlicināt 22% mājsaimniecības ienākumu, Tallinā – 19%, Rīgā – 16%. Tātad Rīgā, salīdzinot ar pārējām Baltijas galvaspilsētām, dzīvokļa iegāde ir vispieejamākā. Vidēja mājsaimniecība ir tāda, kura saņem pusotru vidējo neto algu jeb algu “uz rokas” konkrētajā galvaspilsētā. Vidējā neto alga Tallinā 2018.gadā bija 1221 eiro, Rīgā – 830 eiro, Viļņā – 820 eiro.

Dominē sērijveida dzīvokļi

Rīgas atrašanās pieejamības topa augšgalā slēpjas faktā, ka teju trīs ceturtdaļas dzīvokļu pirkšanas darījumu Latvijas galvaspilsētā notiek ar dzīvokļiem sērijveida dzīvojamās ēkās. Tallinā un Viļņā to īpatsvars darījumos ir krietni mazāks. Cena par kvadrātmetru šajos dzīvokļos Rīgā ir gandrīz divas reizes zemāka nekā dzīvokļiem jaunajos projektos vai renovētās mājās. Ja mēs salīdzinātu tikai jauno projektu dzīvokļus, atšķirības pieejamībā starp galvaspilsētām būtu mazākas.

Viens no iemesliem, kādēļ Rīgā lielākā daļa darījumu notiek ar dzīvokļiem salīdzinoši vecās ēkās – Rīgā to ir vairāk nekā Tallinā un Viļņā. 2011.gada pētījums Eiropas Savienības valstīs rāda, ka Tallinā 15% no visām dzīvojamām ēkām ir celtas pēc 2000.gada, Viļņā tie ir 13%, Rīgā – tikai 6%. Lai gan pagājuši jau septiņi gadi, visticamāk, atšķirības Baltijas valstu starpā saglabājušās līdzīgas.

Tallinā un Viļņā aktīva mājokļu būvniecība notiek jau kādu laiku, kamēr Rīgā tā aktivizējusies tikai pēdējos divos gados.

Kā liecina Eiropas Savienības aptauju dati (EU-SILC), četras piektdaļas Latvijas iedzīvotāju dzīvo sev piederošā mājoklī. Tomēr telpu kvalitāte ir ļoti atšķirīga. Piektdaļa iedzīvotāju dzīvo mājoklī ar kādām problēmām – vai nu tek jumts, vai ir mitras sienas, griesti, grīdas vai mājas pamati, vai arī ir puve logu rāmjos vai grīdās. Šaurība jeb nepietiekams istabu skaits uz mājsaimniecības lielumu ir ikdiena teju pusei iedzīvotāju.

Mērens cenu pieaugums

Dzīves līmenim pakāpeniski augot, arī iedzīvotāju vēlmes un prasības pret mājokļiem pieaug. Bez būtiskiem ieguldījumiem esošo dzīvokļu uzlabošanā un ēku renovācijā to kvalitāte ar laiku pasliktināsies, kas savukārt var ietekmēt cilvēku dzīves kvalitāti un labsajūtu. Pakāpeniski aizvien vairāk cilvēku vēlēsies un spēs atļauties dzīvot jaunākās un kvalitatīvākās ēkās, līdz ar to aktivitātei dzīvokļu tirgū nākotnē ir potenciāls augt. Tas uzturēs mājokļu pieejamības aktualitāti.

Šogad mājokļu pieejamība, visticamāk, turpinās uzlaboties. To sekmēs atalgojuma kāpums, turpinoties Latvijas ekonomikas izaugsmei un saglabājoties darbaspēka trūkuma problēmai. Arī mājsaimniecību finanšu situācija kopumā ir stabila.

Mājsaimniecību parāds ir zemā līmenī – uz katru uzkrāto eiro vidēji 75 centi. Prognozējams mērens dzīvokļu cenu pieaugums gadā. Arī Eiropas Centrālās bankas procentu likmes, kas ietekmē hipotekāros kredītus, šobrīd ir vēsturiski zemā līmenī, un arī saglabāsies salīdzinoši zemas.

Tomēr faktori, kas šobrīd balsta mājokļu pieejamības uzlabojumu, var kādā brīdī kļūt mazāk labvēlīgi.

Piemēram, spēcinoties eirozonas ekonomikai un uzlabojoties nākotnes perspektīvām, tuvāko gadu laikā Eiropas Centrālā banka sāks pakāpeniski celt procentu likmes. Tā rezultātā arī EURIBOR likme, kas ir hipotekāro kredītu procentu likmju sastāvdaļa, atsāks pakāpeniski augt. Atalgojuma kāpuma temps ilgstoši nebūs tik straujš kā šobrīd, jo ekonomika mūžīgi nebūs straujas izaugsmes posmā, un darbaspēka trūkums nebūs tik izteikts kā šobrīd. Ekonomikas izaugsmei palēninoties, lēnāks kļūs arī atalgojuma pieauguma temps.

Mājokļu pieejamībā tuvākajā laikā saglabāsies gana pozitīvas tendences, tomēr, kas der vienam, neder otram, un atsevišķu mājsaimniecību dzīvokļa iegādes iespējas var būt krasi atšķirīgas. Jāņem vērā mājsaimniecību individuālais ienākumu un uzkrājumu līmenis, kā arī kārotais īpašums. Nedrīkst aizmirst arī par jau esošo parādsaistību slogu, ja tāds ir, un spēju ne tikai efektīvi plānot izdevumus, bet arī segt ikmēneša maksājumus.

Linda Vildava ir Swedbank ekonomiste.