Nav noslēpums, ka noīrēt dzīvokli Rīgas centrā kļuvis gandrīz vai par neiespējamo misiju, – pieprasījums daudzkārt pārsniedz piedāvājumu, kas rada būtisku cenu kāpumu. Tā augusta vidū vēstīja Latvijas televīzija. Viens no faktoriem ir pieaugošais pieprasījums. Taču stāstam ir arī otra puse – stagnējošs piedāvājums. Šāda nesabalansētība ir vērojama gan īres, gan arī pārdošanas tirgū. Proti, vairāku bremzējošu apstākļu ietekmē Rīgā netiek uzbūvēti un arī renovēti gana daudz dzīvokļu.
Pieaugošs nekustamā īpašuma tirgus – jaunu projektu tapšana, strīdi par jauninājumiem pilsētvidē – parasti liecina, ka valsts ekonomika aug. Cilvēki izvēlas lielākas dzīves platības, no t.s. “blokmājām” pāriet uz kvalitatīviem dzīvokļiem jaunajos projektos. Aug ekskluzīvu dzīvokļu tirgus, kurā naudu pircēji iegulda arī kā investīciju objektā.
Rīgas nekustamo īpašumu tirgū veidojas apburtā loka situācija. Būvniecības cenas turpina mērķtiecīgi kāpt, nereti pat pārsniedzot adekvātu, konkrētajam projektam atbilstošu, līmeni.
Tāpēc nekustamā īpašuma projektos vai nu tiek upurēta kvalitāte, vai arī to cena aug līdz ar būvniecības un materiālu izmaksu kāpumu.
Savukārt maksātspēja daudzos gadījumos ir sasniegusi “psiholoģiskos griestus”, proti, cilvēki uzskata, ka vēl lielāks cenu pieaugums nav pamatots. Abos gadījumos – upurējot kvalitāti vai turpinot celt cenu – nozīmīgi palielinās projekta attīstītāja risks nonākt grūtībās ar objekta pārdošanu. Tāpēc daudzos gadījumos attīstītāji nogaida, ar projekta virzību nesteidzas un jaunbūvējamie dzīvokļi tirgū pagaidām nenonāk.
Viens no precīzākajiem un savlaicīgākajiem indikatoriem par norisēm nekustamo īpašumu tirgū ir t.s. ekskluzīvo īpašumu segments, kur ProKapital attīsta projektus gan Rīgā, gan Tallinā un Viļņā. Piemēram, River Breeze Residence projekts Daugavmalā tika realizēts laikā, kad būvniecības cenas tikai sāka savu augšupeju. Tas nozīmē, ka īpašuma pārdošanas cenā ietilpst gan labs arhitektoniskais un tehniskais risinājums, gan kvalitatīvi materiāli un profesionāli būvnieki. Vai līdzīgā (vai pat nedaudz augstākā) kvadrātmetra cenā to visu mēs varētu ietilpināt šodien? Noteikti nē. Jo materiālu un būvniecības procesa izmaksas šobrīd augušas par 30% līdz pat 50%.
Minētie apstākļi faktiski ir uz nenoteiktu laiku “iesaldējuši” ekskluzīvo nekustamo īpašumu segmentu. Daži projekti gan cenšas sevi tā pozicionēt, piemēram, labas atrašanās vietas dēļ, taču projekta tehniskie risinājumi tiek novienkāršoti līdz minimumam. Projektu realizēšanas laikā cenas turpina augt, tāpēc no tiem nereti tiek izņemtas atsevišķas komponentes, kas jau nozīmē upurēt projekta kvalitāti. Tā ir pilnīgi iespējams nonāk pat līdz klaji absurdām situācijām, kad, piemēram, ekskluzīva dzīvojamā nama kāpņu telpa faktiski atrodas ārpus nama un ir neapsildīta. Pastāv risks, ka ekskluzīva īpašuma pircējs, kurš līgumu noslēdzis, piemēram, 2019. gada sākumā, saņems tikai sākotnējās ieceres siluetu – bez adekvāta inženiertehniskā (piemēram, ventilācijas un apsildes risinājumi, komunikācijas u.c.) risinājuma.
Pieaugošais pieprasījums un būvniecības (arī materiālu) izmaksu kāpums ir divi no faktoriem, kas ceļ augšup nekustamā īpašuma cenas. Trešais ir kvalificēta darbaspēka nepietiekamība visās projekta tapšanas stadijās – no rasējuma līdz būvniecībai un gatavas ēkas apzaļumošanai. Tāpēc, pat ES fondu līdzekļu pieplūdei noslēdzoties, cenas turpina pieaugt un aizvien vairāk pircēju prāto par dzīvokļa iegādes vai mājokļa būves atlikšanu.
Vai tas ir pamatots lēmums? Lielā mērā, – tas ir atkarīgs no vajadzības aktualitātes un noskatītā īpašuma kvalitātes. Ja nams ir tapis/ renovēts dažu pēdējo gadu laikā un tajā ir izbūvēti projektā paredzētie risinājumi, tad pat pie salīdzinoši augstas cenas, lēmums par pirkšanu tagad var izrādīties pareizs. Jo, kā jau minēts iepriekš, – daudzi projekti ir “iesaldēti” uz nenoteiktu laiku, bet dažos kvalitāte tiek upurēta par labu cenai. Katrā gadījumā, apsverot nekustamā īpašuma iegādi, svarīgāk nekā agrāk kļuvis rūpīgi iepazīties ar projektu un tā realizāciju, novērtēt tajā iesaistīto pušu (projektētāji, būvnieki, attīstītāji) pieredzi un reputāciju.
Autore ir nekustamā īpašuma attīstītāja Pro Kapital rīkotājdirektore Latvijā
Pagaidām nav neviena komentāra