Lai iegādātais nekustamais īpašums neizrādās “kaķis maisā”

Dzīvokļa īpašnieka statusa vietā īres tiesības, dažādi liegumi un apgrūtinājumi uz tikko iegādāto zemes gabalu, īrnieki, kas, kā izrādās, nāk mantojumā kopā ar īpašumu –  ir tikai daži no pārsteigumiem, ar kuriem cilvēki mēdz saskarties, noslēdzoties īpašuma iegādes procesam, tā liecina zvērinātu notāru pieredze Latvijā.

Latvijas Zvērinātu notāru padomes (LZNP) veiktā aptauja liecina, ka iedzīvotājiem Latvijā trūkst ne tikai zināšanu juridiskajos jautājumos, bet arī izpratnes, kad jālūdz palīdzība nozares profesionāļiem. Visbiežāk pieļautās kļūdas ir paļaušanās uz internetā lejupielādētiem līgumu paraugiem, kas nav pielāgoti konkrētai situācijai, kā arī balstīšanās uz draugu vai radu pieredzi.

Vēlme ietaupīt uz profesionāļu konsultāciju rēķina droši vien ir cilvēciski saprotama motivācija. Arī  zināšanu un izpratnes trūkumu par juridiskiem jautājumiem cilvēkiem, kuri ar tiem ikdienā nemēdz saskarties, nepārmetīsi. Taču bieži vien darījumā ar nekustamo īpašumu iesaistītie pat neiepazīstas ar līguma saturu un necenšas noskaidrot sev nesaprotamu terminu būtību, bet tas ir vissvarīgākais, lai pasargātu sevi, savas tiesības un nepieļautu liktenīgas kļūdas juridisku dokumentu sagatavošanā.

Katrai situācijai savs līgums

Internetā pieejamie līgumi darījumu noslēgšanā tiek izmantoti itin bieži, taču, ja kas der visam, tas neder nekam. Nereti šādu līgumu sagatavju saturs vispār neatbilst tam, par ko puses vienojušās – piemēram, darījumam ar zemi un mežu tiek aizpildīts internetā lejupielādēts dzīvokļa pirkuma līgums. Tāpat netiek atrunāti būtiski līguma noteikumi, kļūdaini norādīts pats darījuma objekts, nav norādīta norēķinu kārtība, kā arī konkrēti pienākumi, kurus puses patiesībā uzņēmušās.

Standarta līgumi kā biežākais klupšanas akmens ir tieši jaunāka gadagājuma cilvēkiem. Ja vecākā paaudze pret juridiskiem jautājumiem izturas ar lielāku atbildību, rūpīgi pārdomā visus aspektus, iztaujā un uztic notāram sagatavot darījumu, tad vidējās un jaunākās paaudzes cilvēki ir paviršāki vai pašpārliecinātāki. Viņi nevēlas uzklausīt padomus un uzskata, ka internetā lejupielādēts līguma paraugs ir gana uzticams garants viņu tiesiskajai drošībai. Tomēr prakse rāda, ka šādai pašpārliecinātībai bieži vien nav pamata.

Skaidrība par terminiem līgumā

62,9% Latvijas iedzīvotāju atzīst, ka mēdz līgumus parakstīt, tos iepriekš neizlasot. Tādējādi cilvēks pakļauj sevi ne tikai krāpniecības riskam, bet arī labprātīgi uzņemas saistības, kuras patiesībā, iespējams, nemaz negrib vai nespēj izpildīt. Iedzīvotāji nevēlas, nespēj un neuzskata par nepieciešamu rūpīgi iepazīties ar tekstu un izprast dokumenta saturu. Dažādu darījumu dokumentu lasītprasme ir vāja arī juridiski izglītotiem cilvēkiem, kuri paļaujas uz dokumentu izstrādātāju profesionalitāti un izvēlas neiedziļināties apjomīgajā juridiskajā tekstā. Reizēm, pārlasot līguma projektu, pat netiek pamanītas nepilnības pašas personas datos, konta numurā, procentu aprēķinā, darījuma norises kārtībā un citā būtiskā informācijā.

Taču ar dokumentu izlasīšanu un savu datu pārbaudīšanu vien arī nav gana – nepieciešams iedziļināties tekstā, izprast terminus, līguma nosacījumus. Juridiskā valoda ir specifiska un satur sarežģītus terminus, tāpēc profesionāļa iesaiste, kas palīdz atklāt ne tikai dokumenta trūkumus, bet novērst arī iespējamos darījuma zemūdens akmeņus, ir īpaši būtiska. Tā, piemēram, juridiskos dokumentos bieži tiek jaukta kustamā manta ar nekustamo, rokasnauda ar avansa iemaksu, parastā lietojuma tiesība un dzīvokļa tiesība, kā arī citi termini.

Tādi pārsteigumi kā “kaķis maisā”

Nepienācīga attieksme pret darījuma juridisko pusi var novest, piemēram, pie tā, ka nopirkts patiesībā tiek nevis dzīvoklis, bet īres tiesības uz to. Par dažādiem liegumiem un apgrūtinājumiem tikko iegādātajam zemes gabalam jaunie īpašnieki uzzina tikai tad, kad darījums jau ir noticis. Mēdz gadīties, ka “mantojumā”, kopā ar nule iegādāto dzīvokli, nāk arī īrnieki, ar kuriem telpu īres līgums ir spēkā vēl vairākus gadus, un jaunajam īpašniekam tas jārespektē.

Cilvēkam, kurš izlemj pats kārtot darījumu ar nekustamo īpašumu, ir jābūt ļoti erudītam ne tikai juridiskos jautājumos, bet arī jāpārzina, kādos reģistros un institūcijās jāvēršas, lai pārbaudītu visu iespējamo informāciju par zemi, dzīvokli vai māju, ko iecerēts iegādāties – tieši šajos datos var atklāties visneiedomājamākie pārsteigumi kā melns kaķis maisā. Darījuma sagatavošanu vērts uzticēt notāram, kurš ne tikai sagatavos līgumu, iegūstot informāciju no vairāk kā 30 reģistriem, bet arī izskaidros pusēm visus ar darījumu saistītos aspektus, viņu tiesības un pienākumus. Pēc darījuma pabeigšanas notārs elektroniski iesniegs dokumentus īpašuma tiesību reģistrācijai zemesgrāmatā, kā arī sekos līdzi īpašuma tiesību nostiprināšanas procesam. Uzticot darījumu notāram, personai pašai tam jāvelta vien tik daudz laika, lai vienreiz ierastos notāra birojā parakstīt līgumu. Tas ir gan droši, gan ērti.

Pirms parakstīt līgumu:

 

• Konsultēties ar profesionāliem juristiem, piemēram, vēršoties pie notāra;
• Rūpīgi izlasīt jebkuru dokumentu, kas attiecas uz darījumu;
• Nekautrēties uzdot jautājumus un nepaļauties vienīgi uz cilvēku godaprātu;
• Rakstiski fiksēt visu, par ko puses ir vienojušās;
• Neizmantot internetā pieejamos līguma paraugus, nepielāgojot tos konkrētajai situācijai;
• Paredzēt tiesības vienpusēji atkāpties no līguma, ja neiestājas plānotās sekas vai rezultāts;
• Norēķiniem izmantot bezskaidru naudu. Ieteicams izmantot notāra glabājuma kontu;
• Klausīt intuīcijai un neiesaistīties darījumā, kurā kaut nianse nav skaidra un saprotama;
• Pārbaudīt līgumā ietverto informāciju – personas datus, īpašumu adreses, kadastra numuru u.c.;
• Pārbaudīt informāciju atbilstošos reģistros – piemēram, salīdzināt Valsts zemes dienesta datus ar informāciju zemesgrāmatā;
• Izvērtēt notariāla akta priekšrocības un drošību iepretī privāti gatavotam līgumam;
• Nekad nebalstīties uz kaimiņu vai paziņu pieredzi – katrs darījums ir unikāls;
• Neparakstīt līgumu, ja kāds no terminiem vai nosacījumiem nav saprotams un netiek izskaidrots.

 

Autore ir Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja Sandra Stīpniece