Padomju laikā celto daudzdzīvokļu namu renovācijas problēma ir viens no jautājumiem, ko savā prioritāšu sarakstā iekļauj katra valdība, taču ar praktisku šīs visnotaļ aktuālās problēmas risināšanu jau ilgstoši neveicas. Ir dažas pilsētas, kurām izdevies panākt jūtamu progresu (Liepāja, Olaine, Valmiera u.c.), bet Rīgā, kur veco namu ir visvairāk, šis problēmu vezums ir pamatīgi iestrēdzis.
Jāņem vērā, ka ēku renovācija ietver daudz risināmu jautājumu, kas saistās gan ar celtniecības izmaksu kāpumu (sevišķi tās pieauga, kad tuvojās kārtējais ALTUM programmas cikla noslēgums), gan projektēšanu, autoruzraudzību un būvuzraudzību. Protams, arī kredīta maksājumiem, kuru gan būtu jākompensē mazākam apkures rēķinam. Lai gan loģika saka, ka visiem būtu izdevīgāk ēkas nosiltināt, ir apstākļi, kas šo procesu kavē. Ir daudz emocionālu argumentu un aizspriedumu, taču to vidū arī kāds visnotaļ racionāls apsvērums – kas notiks ar dzīvokļu īpašnieku uzņemtajām saistībām pret renovācijas finansētāju, ja daži īpašnieki vairs nemaksās savu maksājuma daļu?
Jāņem vērā, ka kredīta maksājums atbilstoši aizdevumu līgumiem ir prioritārs, tāda ir finansētāju prasība, jo bankas nav iesaistītas nama pārvaldīšanas naudas plūsmās. Tāpēc nama pārvaldnieks vai dzīvokļu īpašnieku biedrība no visiem līdzekļiem, ko iemaksā mājas iemītnieki, vispirms veiks kredīta maksājumus. Tikai pēc tam tiek samaksāts par apkuri, ūdeni, atkritumu izvešanu vai sētnieka darbu un nepieciešamajiem citiem remontiem. Kamēr parādu piedziņas process ir ilgs un smagnējs, un lielākie namu apsaimniekotāji cīnās ar vairākus desmitus miljonus uzkrātiem parādiem, būtiski uzlabojumi nav gaidāmi. Jāņem arī vērā, ka parādu piedziņas procesos mēdz notikt negodprātīgi darījumi, piemēram, dzīvoklis tiek pārdots pirms stājies spēkā piedziņas spriedums, vai notiek dzīvokļa īpašnieku vairākkārtēja maiņa, visiem iepriekšējiem paliekot parādā par apsaimniekošanas un komunālajiem maksājumiem. Katrs piedziņas process ilgst no dažiem mēnešiem līdz pat gadiem, ja spriedums ir pārsūdzēts, nerunājot par izsoles veiksmīga procesa ilgumu. Visā šajā laikā ne tikai nav apmaksāti vecie parādi, bet aizvien krājas arī jauni.
Šai problēmai ir risinājums, kas iedzīvotāju bažas varētu mazināt.
Runa ir par komunālo maksājumu rēķinu – parādu – piesaisti dzīvokļa īpašumam, jeb t.s. reālnastas iedibināšana. Tas nozīmētu, ka neatkarīgi no īpašuma pārdošanas (vai nu pārdošanas laikā vai pēc tam), dzīvokļa ieguvējam ir pienākums segt komunālo pakalpojumu parādus pilnā apmērā.
Vai tas ierobežo dzīvokļa ieguvēju? Nē, – paredzot mehānismu, kā noskaidrot aktuālo parāda apjomu, jo pircējs tad var samazināt pirkuma summu. Šī iniciatīva jau tikusi apspriesta ar Ekonomikas ministriju, komunālo pakalpojumu sniedzējiem, bankām, tomēr skaidra virzība vēl nav redzama.
Kādēļ tas būtu svarīgi un vērtīgi, ne tikai dzīvokļu īpašniekiem, bet valstij un visiem pakalpojumu sniedzējiem kopumā? Primāri – visiem būtu lielāka pārliecība, ka sliktākajā gadījumā komunālo pakalpojumu rēķinu parādus varēs segt arī no dzīvokļa pārdošanas ieņēmumiem. Tāpēc katrs dzīvokļa īpašnieks varētu justies droši, ka viņam būs jāsedz tikai pašam sava komunālo pakalpojumu un renovācijas aizdevuma daļa, un nebūs jādomā par rezervju veidošanu, lai segtu svešus parādus. Savukārt grūtībās nonācis dzīvokļa īpašnieks bez papildus procedūrām varētu vienoties ar pakalpojumu sniedzēju par atmaksas grafiku, un pārējiem netiks prasīts samaksāt par parādnieku. Šobrīd komunālo pakalpojumu sniedzējiem nav nekādu garantiju, ka naudu tiešām saņems, jo par piedziņu atbild pārvaldnieks.
Jāņem vērā, ka ir stājušies spēkā grozījumi Civilprocesa likumā, kas dod tiesības piedzīt komunālo maksājumu parādus pirms hipotekārā kreditora 5% apmērā no īpašuma pārdošanas cenas. Tiesa, komunālo maksājumu parāds var viegli sasniegt šo slieksni vienas apkures sezonas laikā (vidējā dzīvokļa pirkuma summa ir ap 50 000 eiro), kā arī netiek risināti gadījumi īpašumtiesību maiņai, kad nav hipotekārā kredīta. Parādu nomaksas jautājuma atrisināšana būtu ieguvums arī bankām, jo banku klientiem – aizņēmējiem nebūs jāsatraucas, kā nodrošināt kopējo mājas uzturēšanu, ja kaimiņš nemaksā; augtu renovēto īpašumu ķīlas vērtība; samazinātos prasības par “rezerves” veidošanu kredīta segšanai, kas šobrīd ir papildus slogs. Tas arī ļautu bankām pagarināt renovācijas kredīta atmaksas termiņus, samazinot ikmēneša maksājumu, un tā veicinot renovācijas procesu. Jāņem vērā, ka šobrīd renovācijas aizdevumi faktiski nav nodrošināti, jo vienīgā ķīla balstās uz nākotnes maksājumiem no dzīvokļu īpašniekiem. Īpašniekiem nemaksājot rēķinus, sākas garš piedziņas process, un nav zināms vai pret īpašumu vispār varēs vērst piedziņu. Tāpēc šādu aizdevumu risks ir augsts, bet riska mazināšana kopumā veicinātu renovācijas kredītu pieejamību.
Daudzdzīvokļu ēkas, kas būvētas padomju laikā, daudzkārt tika iecerētas kā pagaidu būves ar salīdzinoši īsu ekspluatācijas laiku. Arī materiālu kvalitāte un būvniecības process tolaik nav salīdzināms ar šā brīža prasībām un iespējām. Rīgai, kas līdz 2030. gadam grib kļūt par klimatneitrālu pilsētu, ir ar steigu jāķeras pie novecojušā dzīvojamā fonda renovēšanas. Tomēr pirms vīzijām par “zaļo pāreju”, ir jāpārvar aizkavējusies “pāreja” no 20. gadsimta būvēm uz īpašumiem, kas kaut nedaudz tuvojas 21. gadsimta prasībām un dzīvesveidam. Lai gan Latvijā jau padsmit gadus darbojas programma, kas saistīta ar mājokļu atjaunošanu un energoefektivitātes celšanu, līdz šim tajā piedalījušās tikai aptuveni 600 ēkas visā Latvijā. Kopumā mūsu valstī būtu jāatjauno ap 23 tūkstošiem ēku.
Par to, ko iedzīvotāji iegūtu no namu siltināšanas un renovācijas ir runāts dažādos veidos un forumos, tomēr šie argumenti cilvēkus nepārliecina. Arī tas, ka katrs dzīvokļa īpašnieks ir līdzatbildīgs par nama stāvokli un tā sakopšanu īsti nestrādā. Tajās Latvijas pilsētās, kur mājokļu siltināšana rit daudz raitāk, ir paveikti priekšdarbi, lai cilvēkos mazinātu jebkādas emocionālas barjeras pirms pieņemt lēmumu par mājas renovāciju. Tiesiskā regulējuma sakārtošana, kas mazinātu bažas par potenciālo iesaisti svešu parādu apmaksā, būtu plats solis uz priekšu un vēl viens arguments par labu renovācijai.
Autors ir CFA, finanšu un biznesa stratēģijas konsultants, namu apsaimniekošanas jomas eksperts
Pagaidām nav neviena komentāra