Valsts atbalsta programma mājokļa iegādei – finansiāli spēcīgām mājsaimniecībām

Valsts garantija ir iespēja nezaudēt laiku pirmās iemaksas uzkrāšanai un jaunajā mājoklī sākt dzīvot jau uzreiz

Lai arī nupat valdības apstiprinātā valsts atbalsta programma mājokļa iegādei vai būvniecībai personām, kuru apgādībā ir nepilngadīgi bērni, ir domāta salīdzinoši šauram saņēmēju lokam, tā labi atbilst šīs grupas vajadzībām. Tā ir pieņemama kā viens no risinājumiem mājokļu pieejamības veicināšanai ģimenēm, bet tajā pat laikā programma nav universāls risinājums Latvijas mājokļu problēmai.

Optimistiski aprēķini liecina, lai sakrātu mājokļa pirmajai iemaksai, ģimenei Rīgā būtu jākrāj pieci līdz septiņi gadi, uzkrājumam novirzot vismaz 10% no tās ienākumiem. Praktiski pirmās iemaksas sakrāšanas posms mājsaimniecībām varētu ieilgt pat līdz 10 gadiem un vairāk, padarot savu mājokli kā finanšu mērķi nereālu.

Tieši šādai mājsaimniecībai – salīdzinoši finansiāli spēcīgai, kas var atļauties maksāt tirgus īres cenas un vienlaikus veidot uzkrājumus, ir domāta jaunā valsts atbalsta programma mājokļa iegādei vai būvniecībai, par kuras nosacījumiem nupat 5.augustā vienojās valdība.

Tomēr visplašāko ieguldījumu gan mājokļu pieejamības, gan demogrāfiskās situācijas uzlabošanā Latvijas ģimenēm ir spējīga sniegt ekonomiskā izaugsme, stabila nodarbinātība un pirktspējas kāpums.

Laimīgs tas, kurš dzīvo savā mājoklī

Kā liecina šā gada sākumā “Swedbank” Privātpersonu finanšu institūta veiktais Baltijas galvaspilsētu mājsaimniecību izdevumu salīdzinājums, īpašumā esošā dzīvoklī ir daudz mazākas mājokļa izmaksas, salīdzinot ar īrētu vai kredītā pirktu dzīvokli. Rēķinot uz tipiskāko mājokļa segmentu – laikā no 1946. līdz 1990.gadam uzceltajām daudzdzīvokļu mājām, kādās dzīvo 50% Latvijas iedzīvotāju, bet Rīgā teju 70% iedzīvotāju, četru cilvēku ģimenei, kas dzīvo sev piederošā 70 kv.metru dzīvoklī padomju laikā celtā daudzdzīvokļu mājā, ikmēneša izdevumu summa par mājokli ir ap 201 EUR Tallinā, 175 EUR Rīgā un 166 EUR Viļņā. Pēc Institūta aprēķiniem mājokļa izmaksas krietni palielinās, ja nākas īrēt – Rīgā no 175 EUR uz 483 EUR.

Arī iegādāties mājokli kredītā pašlaik ir lētāk nekā īrēt​​. Ierēķinot ikmēneša kredīta maksājumus, mājokļa izdevumi kredītā pirktos dzīvokļos Viļņā un Rīgā šā gada sākumā bija gandrīz par trešdaļu mazāki nekā īres dzīvokļos. Savukārt Tallinā, kur nekustamā īpašuma cenas ir augstākās Baltijas valstu galvaspilsētu vidū, kredītā pirkta dzīvokļa ikmēneša mājokļa izmaksas bija par septiņiem līdz astoņiem procentiem zemākas nekā tiem, kuri savu mājokli īrē.

Lai gan finansiāli mājsaimniecības būtu ieguvējas, aizstājot īres maksājumus ar par trešdaļu mazākiem kredīta maksājumiem, tomēr galvenais šķērslis sava mājokļa iegādei īrējošajām mājsaimniecībām ir kredīta pirmā iemaksa. Rēķinot pirmo iemaksu 25% apmērā no dzīvokļa iegādes summas, ģimenei, kas vēlas iegādāties 70 kv.metru lielu dzīvokli padomju laikā celtā daudzdzīvokļu mājā Rīgā, ir jāsakrāj aptuveni 11 025 EUR. Šādu summu sakrāt lielākai daļai ģimeņu nav viegls uzdevums, it īpaši, ja vienlaikus ir jāmaksā īre.

Programma nav risinājums jebkurai ģimenei

Programmas atbalsts vērsts uz tām mājsaimniecībām, kas ir kredītspējīgas un pārskatāmā nākotnē kredītu spētu saņemt arī pašu spēkiem, taču valsts garantija ir iespēja nezaudēt laiku pirmās iemaksas uzkrāšanai un jaunajā mājoklī sākt dzīvot jau uzreiz.

Valsts atbalsts nenozīmē, ka mājokļa iegādei ģimene varēs iztikt bez iekrājumiem. Piemēram, 70 kv.metru padomjlaika dzīvokļa iegādei Rīgas mikrorajonā divu bērnu ģimenei vajadzēs savu naudu aptuveni 6000 EUR pirmajai iemaksai un darījuma noformēšanai. Tātad programma domāta tām mājsaimniecībām, kas ir spējīgas veidot uzkrājumus un tāpēc arī ir kredītspējīgas. Aizņemšanās pirmais likums ir: ja nevari veidot uzkrājumus, nevari aizņemties. Kredīts kā risinājums nebūs piemērojams tām mājsaimniecībām, kuru budžets ir ar mīnusa zīmi mēneša beigās.

Tā kā ar valsts atbalstu ir nepieciešama mazāka pirmā iemaksa, mājsaimniecībai ir jāspēj segt lielāku ikmēneša maksājumu, jo kredīta summa būs lielāka. Piemēram, samaksājot pirmo iemaksu 25% apmērā pieminētajai divu bērnu ģimenei ikmēneša kredīta summa būtu par aptuveni 40 EUR mazāka nekā ar valsts atbalstu, iemaksājot tikai 10% savas naudas un pārējo pirkumam nepieciešamo summu ņemot kredītā.

Turklāt šodienas kredītņēmējiem jābūt drošiem, ka nākotnes aizdevuma procentu likmju kāpums neapdraudēs viņu maksātspēju. Proti, hipotekāro kredītu ikmēneša maksājumi pašlaik ir zemākie pēdējo gadu laikā EURIBOR zemā līmeņa dēļ, taču ir skaidrs, ka ar laiku likme neizbēgami atkal paaugstināsies. Tām mājsaimniecībām, kas ilgtermiņa kredītsaistības uzņemas šodien, ir būtiski saprast desmit un divdesmit gadu nākotnes perspektīvu – lai varētu segt iespējamo maksājumu pieaugumu nākotnē, tagad svarīgi nenoslogot ģimenes budžetu ar kredītmaksājumu līdz pēdējam brīvajam eiro un atstāt drošības rezervi.

Kredīts kā risinājums, lai tiktu pie sava mājokļa, ir piemērots noteiktai iedzīvotāju kategorijai. Tās finansiālā situācija nav trausla un kredīts nav nesamērīgi smaga nasta, kas, mainoties apstākļiem, no palīga dzīves uzlabošanai draud kļūt par kaitējumu ģimenes labklājībai.

Bērnu skaita princips praksē nepilnvērtīgs

Šodien Patērētāju tiesību aizsardzības likums pieprasa aizņēmēja līdzfinansējumu vismaz 10% apmērā no attiecīgā nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Līdz ar to programmas atbalsts attiecas uz to līdzfinansējuma daļu, kas pārsniedz likumā pieprasīto.

Kamēr pats princips par sava finansējuma ieguldīšanu darījumā ir pareizs un veicina atbildīgu aizņemšanos, programmas kontekstā zūd jēga galvojuma apmēra atkarībai no bērnu skaita ģimenē. Kā zināms, programma paredz galvojumu 10% apmērā no aizdevuma summas, bet ne vairāk kā 10 000 eiro – personai ar vienu nepilngadīgu bērnu, 15% no aizdevuma summas, bet ne vairāk kā 15 000 eiro – personai ar diviem bērniem un 20% no aizdevuma summas, bet ne vairāk kā 20 000 eiro – personai ar trim vai vairāk nepilngadīgiem bērniem. Ja pie tipiskiem darījuma nosacījumiem pirmā iemaksa ir 25%, no tiem 10% paredzēts segt aizņēmējam saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likumu, atlikušos 15% valsts galvojums segs tik pat labi divu, kā trīs un vairāk bērnu ģimenēm. Līdzīgi jaunajos projektos – no banku prasītajiem 15% kredītņēmējam pašam būtu jāsedz 10%, uz atlikušajiem 5% attiecas galvojums pie jebkura bērnu skaita.

Ja Patērētāju tiesību aizsardzības likuma prasītos procentus izdotos samazināt uz 5%, šīs programmas ietvaros daudzbērnu ģimenes varētu izmantot savas priekšrocības lielākā mērā.

Apsveicami, ka programma neierobežo mājokļa veidu – kaut arī jaunā apbūve ir salīdzinoši labāks ieguldījums, lielai iedzīvotāju daļai tā nav pa kabatai. Piemēram, tipiskā darījumā iegādājoties 70 kv.metru dzīvokli padomju laika daudzdzīvokļu mājā Rīgā ikmēneša kredīta maksājums būtu ap 190 EUR, bet jaunajā projektā Rīgas mikrorajonā jau ap 350 EUR.

Īpašums ir kapitāls – pret to ir iespējams aizņemties, to var pārdot grūtā brīdī un tas var kalpot kā alternatīvs pensijas uzkrājums. Kā rāda “Swedbank” Privātpersonu finanšu institūta pētījumi, apmēram divas trešdaļas jauno projektu īpašnieku un pirmskara namos dzīvojošo savu dzīvokli uztver kā ieguldījumu nākotnē, uzskatot, ka paši vai viņu bērni varēs šajā īpašumā dzīvot vēl daudzus gadus, dzīvokļa vērtība laika gaitā augs un vajadzības gadījumā to varēs izdevīgi pārdot. Uz dzīvokļiem padomju laika mājās kā uz nopietnu ieguldījumu nākotnē skatās salīdzinoši mazāks to īpašnieku skaits – tikai puse.

Soļi turpmākai ģimeņu atbalsta politikai

Ierobežotu valsts budžeta iespēju apstākļos finansiāli mazāk ietilpīgs risinājums ģimeņu dzīves apstākļu uzlabošanai kā šī programma ir saprotama izvēle no ministriju puses. Programma labi atbilst noteiktas iedzīvotāju grupas vajadzībām konkrētā situācijā, un būtu kļūdaini uz to skatīties kā universālu risinājumu, kaut vai tāpēc vien, ka kredīts nekad nevar būt vienmēr pielietojams risinājums, lai tiktu pie mājokļa jebkurai ģimenei. Dažu ģimeņu finansiālajai situācijai allaž piemērotāka būs iespēja īrēt, tāpēc jautājums par mājokļu īres tirgus pielāgošanu ģimeņu vajadzībām nav atcelts.

Runājot par plašāku iedzīvotāju kategoriju atbalstīšanu, vērts pārskatīt iedzīvotāju iespējas no valsts atgūt samaksātā iedzīvotāju ienākuma nodokļa daļu par mājokļa hipotekārā kredīta procentu maksājumiem. Ņemot vērā, ka tipiskākais mājokļu segments Latvijā joprojām ir padomju laika daudzdzīvokļu mājas, to renovēšana ir efektīvākais risinājums ne tikai ģimeņu siltuma rēķinu mazināšanā, bet arī īpašuma vērtības un dzīves vides kvalitātes celšanai, kā arī drošai apdzīvošanai.

Autore ir Swedbank Privātpersonu finanšu institūta direktore