Pieci iemesli, kādēļ komercīpašumu segments pašlaik ir uz viļņa

Šogad aktivitāte komercīpašumu tirgū darījumu skaita ziņā ir sasniegusi pēdējo gadu laikā neredzētus augstumus. Notiek daudzi darījumi ar biroju telpām, tirdzniecības platībām, noliktavu ēkām, ražošanas telpām, viesnīcām un citiem komercobjektiem, kas ģenerē naudas plūsmu. Ir atdzīvojies arī zemes tirgus, kas parasti ir vispasīvākā komercīpašumu niša. Līdz ar to varam droši teikt, ka komercobjektu sektors ir uz viļņa! Tam pamatā ir daudzu apstākļu sakritība, bet šajā rakstā vēlos izcelt piecus, manuprāt, būtiskākos.

1. Tirgū pašlaik ir daudz brīvas naudas. Lielajiem uzņēmumiem un investīciju fondiem ir uzkrāts kapitāls, ko tie grib ieguldīt. Redzam, ka darījumos pircēji nāk ar ievērojamu sava kapitāla līdzdalību – daudz augstāku, nekā tas bija pirmskrīzes posmā (jaunā tirdzniecības centra Akropole darījumā tie bija 40%, citos darījumos pat 50% un vairāk).
2. Aizdevumu procentu likmes joprojām ir ļoti zemas. Tas veicina investoru interesi ieguldīt komercīpašumos, jo tie spēj nest lielāku ienesīgumu salīdzinājumā ar depozītu vai obligācijām. Taču jāpatur prātā, ka neviens nav atcēlis investīciju jomas pamatlikumu: lai iegūtu lielāku ienesīgumu, ir jāuzņemas lielāks risks.
3. Lielie spēlētāji ir ‘izgājuši medībās’. Īpaši aktīvi ir investīciju fondi – igauņu Eften, lietuviešu Lords LB, skandināvu East Capital un Northern Horizon, kā arī vietējie fondi, piemēram, SG Capital. Starp citu, priecājos beidzot arī komercīpašumu segmentā redzēt, ka Latvijas ekonomikā tiek ieguldīts Latvijas iedzīvotāju uzkrātais pensiju 2. līmeņa kapitāls.
4. Latvijā joprojām ir zems hipotekāro kredītu apjoms pret iekšzemes kopproduktu. Vienlaikus pieaug pirktspēja un padomju laiku dzīvojamais fonds vairs nespēj apmierināt cilvēku prasības pēc dzīves kvalitātes. Tādēļ attīstītāji Rīgā saredz augstu potenciālu dzīvojamās apbūves attīstīšanai. Vienlaikus ir jautājums – vai tiek būvēti projekti, kas ir pieejami vietējiem pircējiem? Cik daudz Latvijā ir cilvēku, kas var atļauties dzīvokli par 2500 eiro kvadrātmetrā? Rīgā vidējā alga ir gandrīz 1100 eiro – šī ir aptuvenā summa, ko vidējais rīdzinieks var atļauties maksāt par kvadrātmetru.
5. Būvniecības sektors ir atguvis (un jau izsmēlis!) savu kapacitāti. Pirms diviem gadiem, kad būvkompānijas ziņoja par apgrozījuma kritumu 25-50% apmērā, situācija bija depresīva. Taču pērn un šogad nozare ir attīstījusies lēcienveidīgi +30% 2017. gadā un vēl +30% šā gada pirmajā pusē. Redzam lielus projektus – būvējas jauni tirdzniecības centri Akropolis, IKEA, paplašinās esošie – Origo, Alfa, Spice.

Ir investori, kas naktī vēlas gulēt mierīgi, tādēļ iegulda zema riska projektos, bet ir tādi, kas gribēs ieguldīt arī augstāka riska aktīvos. Tas pats ir arī nekustamā īpašuma projektiem. Piemēram, var finansēt jau gatavu biroju ēku ar drošu ilgtermiņa nomas līgumu starptautiskai kompānijai, un var iedot naudu jauna ofisa būvniecībai, kur nav zināms vai vispār kādam būs interese telpas īrēt. Pirmajā gadījumā procentu likme būs ap 3%, otrā – ap 5%. Bankas labprātāk izvēlēsies pirmo darījumu.

Ekonomista un filozofa Ādama Smita teorija saka, ka tirgus ir pašregulējošs. Ja ir brīva niša, kāds to aizņems. Tāpēc ir gana liela izvēle arī no alternatīvajiem finansējuma avotiem. Augstāka riska projektos finansējumu var piesaistīt, izlaižot obligācijas, kur procentu likme būs 5-10% gadā, izmantojot pūļa finansējumu (crowdfunding) ar likmēm no 10-15%, vai pie privātajiem investoriem, kas sagaidīs 20-30% atdevi.

Šeit nonākam pie svarīga jautājuma: kāda ir banku atbildība šajos apstākļos? Bankas ar savu kreditēšanas politiku spēj veicināt kāda ekonomikas sektora uzkaršanu vai pat pārkaršanu – esam jau guvuši sāpīgas un dārgas mācības iepriekšējās krīzes laikā. Tāpēc banku uzdevums ir šajā karstajā laikā saglabāt vēsu galvu, piemēram, nefinansējot pārvērtētus aktīvus un izvairoties no projektiem, kur trūkst klienta līdzdalības ar finansējumu vai klientam nav pieredzes konkrētajā jomā.

Pieņemot kredītlēmumu par komercīpašuma finansēšanu, bankai ir divi svarīgākie jautājumi: kam mēs aizdodam naudu (kas ir uzņēmuma īpašnieki, kāda ir viņu kapitāla izcelsme, kāda ir viņu pieredze un reputācija), un kā mēs naudu saņemsim atpakaļ? Banku pieredze pēc krīzes rāda, ka dabūt naudu atpakaļ no nelikvīdiem aktīviem, piemēram, zemes gabaliem, viesu namiem, nepabeigtām būvēm, ir ļoti dārgi, ilgi un sarežģīti.

 

Autors ir SEB bankas valdes loceklis, lielo uzņēmumu apkalpošanas biznesa vadītājs