Pēc portālā Ir.lv publicētā Rīgas domes deputāta Valda Gavara raksta redakcija saņēma rakstā kritizētā “Rīgas naumu pārvaldnieka” atbildi. Publicējam to pilnībā
Slīprakstā ir V.Gavara kunga raksts, savukārt bez slīpraksta – “Rīgas namu pārvaldnieka” komentārs.
Katras ēkas dzīvotspējas pamatā ir finansējums, Rīgas namu pārvaldnieka (RNP) apsaimniekoto māju gadījumā, uzkrājumi, kas ļauj veikt nepieciešamos darbus. Ja uzkrājumu nav, tad remonts netiek veikts, viens bojājums «pavelk» līdzi citu un ķēdes reakcijā viss brūk kopā. Tomēr arī, ja uzkrājumi ir, ēkas iedzīvotājiem būtu regulāri jāpārliecinās, vai tie tiek izmantoti mājas iedzīvotāju interesēs Vislabāk negaidīt RNP plānoto darbu sarakstu un tāmi, bet pašiem iedzīvotājiem izstrādāt savu darbu grafiku un piedāvāt to RNP vai citam darbu veicējam. RNP ir lielākais namu apsaimniekotājs Rīgā, un neviens iedzīvotājs nevar būt drošs, ka viņa ēkas vajadzības apsaimniekotājam ir tās svarīgākās.
SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) ir pakalpojumu sniedzējs dzīvojamo māju kopīpašniekiem – dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvojamās mājas pārvaldnieks var nodrošināt pārvaldīšanas procesu mājai tās īpašnieku nodrošinātā finansējuma ietvaros, kā tas noteikts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. RNP pārvaldīšanā ir dzīvojamās mājas, kurām ir lielāks vai mazāks finanšu līdzekļu uzkrājums. Diemžēl ir arī dzīvojamās mājas, kurām ir izveidojies parāds (galvenokārt iepriekšējos gados, kad Rīgā dzīvojamo māju pārvaldīšanas maksa bija noteikta LVL 0,145 (EUR 0,206) apmērā mēnesī par vienu dzīvokļa īpašuma kvadrātmetru). Neskatoties uz nepietiekamo pārvaldīšanas maksu, pārvaldnieks veic pārvaldījumā esošo dzīvojamo māju apsaimniekošanu, sagatavojot apsaimniekošanas tāmes, nepieciešamo remonta darbu piedāvājumu dzīvokļu īpašniekiem u.tml.
RNP aicina savus klientus iesaistīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesos, galvenokārt – pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus, ievēlēt dzīvojamo māju vecākos. RNP ir pateicīgs tiem klientiem, kuri arvien vairāk iesaistās sava īpašuma pārvaldīšanas procesos, pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus, lai sadarbībā ar pārvaldnieku rastu mājai/mājas iedzīvotājiem piemērotākos risinājumus. Aicinām arī ikvienu klientu rūpēties ne tikai par savu dzīvokļa īpašumu, bet arī par dzīvojamo māju kopumā – ikviens kopības lēmums pārvaldniekam ir svarīgs!
Runājot par dzīvojamās mājas apsaimniekošanas tāmi, kas tiek sagatavota katrai mājai ik gadu – RNP pilda normatīvajos aktos noteikto kārtību – tomēr tā nav vienīgā dzīvokļu īpašnieku iespēja lemt par savu kopīpašumu, piemēram, dzīvojamajai mājai nepieciešamajiem remonta darbiem. RNP tāmē iekļauj nepieciešamos remonta darbus prioritārā kārtībā, norādot noteiktu plānveida remontdarbu (piemēram, kāpņu telpas remonts, koplietošanas telpu logu nomaiņa u.c.) prognozētās izmaksu summas, savukārt dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem lēmums – kādus remonta darbus veikt nākamajā kalendārajā gadā, ja dzīvojamās mājas finanšu līdzekļu uzkrājums ir pietiekams tā veikšanai, kādu nepieciešamā finanšu līdzekļu uzkrājuma izveides termiņu noteikt nākamajos gados veicamajiem remonta darbiem. RNP klienti jebkurā laikā var pieņemt kopības lēmumu par dzīvojamajai mājai nepieciešamajiem darbiem. Atgādinām gan, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par veicamajiem remonta darbiem vai apsaimniekošanas tāmes apstiprināšanu pieņemams atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma nosacījumiem – „PAR” noteikta lēmuma pieņemšanu jānobalso vairākumam (50% + 1 balss) no dzīvokļu īpašniekiem. Citos jautājumos saistībā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu tās var būt gan 2/3 vai pat visi 100% dzīvokļu īpašnieku. Nepieciešamais balsu skaits atkarīgs no lēmuma, ko kopība izskata.
Diemžēl ēkas uzkrājumi ir cieši saistīti ar dzīvokļu īpašnieku godprātīgi samaksātajiem rēķiniem. Var būt gadījums, kad absolūts iedzīvotāju vairākums visu ir nomaksājis, bet viens vai divi nemaksā. Nemaksāšanas iemesli, protams, var būt dažādi, tomēr jebkurā gadījumā godprātīgie maksātāji ir cietēji. Šādai ēkai nevar veidoties uzkrājumi, ja ir parādi par apsaimniekošanu un citiem pakalpojumiem, tātad netiks veikti arī nepieciešamie darbi. Piemēram, nepieciešams jumta remonts, bet pirmajā stāvā, līdz kurienei ūdens nenotek, dzīvo kāds pilsonis ar lielu parādu, un kamēr viņš nesamaksās, tikmēr augšējie dzīvokļi, kas korekti maksā, cietīs. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašniekiem nevajadzētu dzīvot pēc saukļa, mans dzīvoklis – mana pils, bet sekot līdzi, kā ēkā kopumā tiek maksāti rēķini, citādi naudiņa, par kuru vajadzētu salabot jumtu, aizies kāda konkrēta dzīvokļa parādu segšanai.
RNP ir dažādi klienti, arī tādi, kuri dažādu iemeslu dēļ nespēj norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem. RNP šādos gadījumos nāk pretī, piedāvājot iespēju noslēgt izlīgumu par pakāpenisku parāda samaksu. Diemžēl ne vienmēr klienti izrāda interesi veikt norēķinus vai slēgt izlīgumu. Gadījumā, ja klientam izveidojies parāds, RNP sūta atgādinājumu par nepieciešamību veikt parāda apmaksu. Ja klients nereaģē uz atgādinājumu, tiek sūtīts brīdinājums par to, ka pārvaldnieks var vērsties tiesā par parāda piedziņu, un tikai tad tiek uzsākts parāda piedziņas process. Jāuzsver, ka ikviens klients RNP ir svarīgs, tāpēc RNP sākotnēji piedāvā vienoties par labprātīgu parāda atmaksu, slēdzot izlīgumu, piedāvājot dzēst līdz pat 90% no aprēķinātā līgumsoda un nokavējuma procentiem. Ja klients, kuram izveidojies parāds, neizrāda ne interesi, ne atsaucību, pārvaldnieka pienākums ir aizstāvēt pārējo dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku intereses un vērsties pret dzīvokļa īpašnieku, kas neveic rēķinu apmaksu par dzīvokļa īpašumā saņemtajiem un kopīpašumam nodrošinātajiem pakalpojumiem.
Norādām, ka nevienam godprātīgam RNP klientam nav jācieš no kaimiņa, kas neievēro likumā noteiktos dzīvokļa īpašnieka pienākumus un kas nenorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem. Dzīvojamās mājas iedzīvotājiem arī nekādā gadījumā nevajadzētu uztraukties par to, ka viņu samaksātā nauda par mājas apsaimniekošanu un saņemtajiem pakalpojumiem tiks izmantota viena vai otra dzīvokļa īpašnieka parāda segšanai. Par noteiktu dzīvokļa īpašumu atbildīgs ir pats dzīvokļa īpašnieks, tai skaitā arī par dzīvoklī saņemtajiem pakalpojumiem un rēķinu savlaicīgu apmaksu. Godprātīgo klientu samaksātā nauda RNP par mājas pārvaldīšanu, kā arī saņemtajiem pakalpojumiem nekādā gadījumā netiek izmantota, lai segtu citu dzīvokļu īpašnieku parādus.
Runājot par dzīvojamo māju finanšu uzkrājumu un plānveida remontdarbu izpildi: dzīvojamajām mājām, kuru dzīvokļu īpašnieku maksāšanas disciplīna ir pozitīva (lielāka par 85%), RNP piedāvā savlaicīgāku plānveida nepieciešamo remonta darbu veikšanu – brīdī, kad remonta darbam nepieciešamais finansējums uzkrāts vismaz 25% apmērā, RNP dod iespēju dzīvokļu īpašniekiem vienoties par tūlītēju plānveida remonta darba veikšanu, savukārt iztrūkstošos līdzekļus dzīvokļu īpašnieki atmaksā jau pēc remonta darba pabeigšanas.
Šādās ēkās, kur maksātāju godaprāts vai finansiālās iespējas atšķiras, lieti noderētu uzsākt tiešos maksājumus par ūdeni un siltumu. Ja arī maksājot tieši, tiktu pievienots kāds eiro vairāk par rēķinu izrakstīšanu un apstrādi, maksātājs būtu drošs, ka viņa naudiņa ir pie pakalpojumu sniedzēja un otrreiz to nepaprasīs.
RNP gadījumā klienti var nešaubīties par samaksāto naudas līdzekļu izlietojumu – klientu samaksātā nauda par dzīvokļa īpašumā saņemtajiem pakalpojumiem tiek 100% pārskaitīta attiecīgajiem pakalpojumu sniedzējiem, neskatoties uz to, vai tas būtu par siltumenerģijas piegādi, vai arī par ūdens piegādi. RNP apmaksai iesniegtie pakalpojumu sniedzēju sagatavotie rēķini tiek apmaksāti savlaicīgi un pilnā apmērā.
RNP kalpo kā „drošības spilvens” godprātīgajiem klientiem, jo visu dzīvojamajai mājai piegādāto pakalpojumu sniedzēju sagatavotie rēķini tiek apmaksāti pilnā apmērā. Līdz ar to pakalpojumu piegāde RNP pārvaldītajām dzīvojamajām mājām netiek pārtraukta!
Ja norēķini par dzīvojamajai mājai piegādātajiem pakalpojumiem tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, savlaicīgus norēķinus nodrošina pārvaldnieks. Var teikt, ka norēķinu procesā ir trīs iesaistītās puses: 1) dzīvokļu īpašnieki (mājas kopīpašnieki), 2) pārvaldnieks un 3) pakalpojuma sniedzējs. Turpretī tiešo maksājumu gadījumā vairs ir tikai divas iesaistītās puses: 1) dzīvokļu īpašnieki (mājas kopīpašnieki) un 2) pakalpojuma sniedzējs.
RNP vēlas norādīt, ka svarīgi ir tas, ka neatkarīgi no norēķinu kārtības, pakalpojuma sniedzējs pakalpojumu nodrošina dzīvojamajai mājai kopumā, nevis kādam dzīvokļa īpašumam individuāli.
Līdz ar to gadījumā, ja pakalpojuma sniedzējs nesaņem no dzīvojamās mājas iedzīvotājiem rēķina apmaksu pilnā apmērā noteiktajā termiņā, pakalpojuma sniedzējs var lemt par pakalpojuma piegādes pārtraukšanu dzīvojamajai mājai kopumā, nevis konkrētajam dzīvoklim, par kuru netiek maksāts.
Tiešo norēķinu kārtībā vairs nav pārvaldnieka, kas kalpo kā „drošības spilvens”. Tā rezultātā dzīvojamās mājas godprātīgajiem iedzīvotājiem ir lielāks risks ciest citu kaimiņu nemaksāšanas dēļ.
Papildus uzmanība jāpievērš arī dzīvojamo māju tehniskajai specifikai – dzīvojamo māju celšanas procesā tika izbūvētas kopīgas ūdensapgādes un siltumapgādes sistēmas – apkure vai ūdens padeve, sadzīves/lietus kanalizācijas novadīšana tiek nodrošināta visai dzīvojamajai mājai kopumā, nevis atsevišķi katram dzīvoklim. Pretēji jaunajai dzīvojamo māju apbūvei RNP pārvaldītajās dzīvojamajās mājas atslēgt, piemēram, apkuri vienam dzīvoklim tehniski ir apgrūtinoši vai pat nav iespējams.
Tādu ēku iemītniekiem, kurās ir trīs līdz pieci dzīvokļi būtu rūpīgi jāizrēķina, vai izdevīgāk nebūtu apsaimniekošanu uzņemties pašiem, neatdot naudu projām par ikdienas darbiem, kurus var veikt pašu spēkiem un veidot uzkrājumus, no kuriem tad tiktu paveikti sarežģītāki un dārgāki apsaimniekošanas uzdevumi.
Ikviena dzīvokļu īpašnieku kopība ir aicināta iesaistīties mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas procesos, lemjot par to, kādus uzdevumus dot savam pārvaldniekam. Dzīvokļu īpašnieku kopība sadarbībā ar pārvaldnieku var paveikt ļoti daudz – tieši tāpēc ir svarīga aktīva dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku iesaistīšanās, it sevišķi kopības lēmumu pieņemšanā. Svarīgākais nosacījums, lai tiktu veikti nepieciešamie dzīvojamās mājas uzturēšanas darbi, ir: dzīvokļu īpašniekiem savstarpēji jāvienojas par kopēju lēmumu, jo dzīvokļa īpašuma sastāvā vienlaicīgi ietilpst gan privātīpašums (atsevišķais dzīvoklis), gan attiecīgi arī dzīvojamās mājas jeb kopīpašuma domājamā daļa. Līdz ar to kopīpašniekiem lēmumi jāpieņem kopīgi!
Par dzīvojamo māju pārvaldīšanas izdevumiem – pārvaldnieka pienākumos ietilpst gan ikdienas darbu veikšana, piemēram, valsts karoga izkāršana svētku vai sēru dienās, par kura izkāršanu ne vienmēr mājas iedzīvotājiem būtu jārūpējas, gan svarīgāku, bet bieži neredzamu pasākumu organizēšana – darbs ar parādniekiem, nepārtraukta mājas maksājumu un tai sniegto pakalpojumu nodrošināšana u.c.
Pārvaldnieka pienākumos ietilpst visu normatīvo aktu pārzināšana un izpilde, kas laika gaitā mēdz mainīties un attīstīties, kā rezultātā pastāvīgi ir jāpielāgojas mainīgajiem apstākļiem. Kā godprātīgs komersants RNP ievēro gan darba drošības noteikumus, gan veic visu nodokļu un nodevu samaksu par darbiniekiem u.c.
Par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu: var minēt piemēru – ja dzīvojamo māju pārvalda paši iedzīvotāji, ne vienmēr iedzīvotājiem būs finansiāli izdevīgi pašiem „cīnīties” ar dzīvokļu īpašniekiem, kas savlaicīgi neveic rēķinu apmaksu. Tie ir gan tiesvedības izdevumi, gan arī papildus finanšu resursi, kas nepieciešami pakalpojumu sniedzēju rēķinu savlaicīgai apmaksai, lai pakalpojumu piegāde netiktu pārtraukta. Rezultātā godprātīgajiem mājas iedzīvotājiem var rasties papildus izdevumi parādu piedziņai, gan arī par pakalpojuma sniedzēju rēķinu daļas apmaksu, ko nav samaksājis dzīvokļa īpašnieks – parādnieks. Protams, šos izdevumus, ieguldot darbu, laiku un finanšu resursus, iespējams atgūt, taču ne tiesvedības rezultātu, ne laiku parāda atguvei nav iespējams paredzēt.
Cita iespēja, kā palielināt ēkas uzkrājumus, ir maksājumi par reklāmu kāpņu telpās un uz ēkas sienām. Ēka gan saņem tikai daļu no šī maksājuma, un bieži ar iedzīvotājiem, kā ēkas īpašniekiem reklāma netiek saskaņots. Iznāk, ka reklāmas izplatītājs kādā privātīpašumā izvieto nesaskaņotu reklāmu. Esmu saņēmis iedzīvotāju sūdzību par RNP apsaimniekotā ēkā izvietotu reklāmu, kurā it kā skaidrota jaunā braukšanas maksa sabiedriskajā transportā, vienlaicīgi kritizējot valdību. Iedzīvotāji nepiekrīt šādam viedoklim un ir sašutuši par tādas politizētas reklāmas izvietošanu. Aicinu iedzīvotājus noskaidrot kādu summu reklāmas izvietotājs pārskaitījis RNP ēkas uzkrājumiem!
Informācija par finanšu līdzekļiem, kas iekasēti no reklāmas izvietotājiem, RNP norāda katras mājas ikgadējā finanšu līdzekļu ieņēmumu un izdevumu pārskatā par iepriekšējo gadu sadaļā „Citi ieņēmumi” (ja mājas kopīpašumā ir uzstādīti reklāmas stendi). RNP aprēķina maksu par izvietotajiem reklāmas stendiem kopīpašumā, nevis maksu par reklāmas stendos izvietoto reklāmu – iekasētā maksa par reklāmas stendiem tiek novirzīta dzīvojamās mājas kopējā finanšu līdzekļu uzkrājumā. Jāuzsver, ka RNP speciālisti neveic reklāmas plakātu, skrejlapu vai cita veida reklāmas izvietošanu dzīvojamajās mājās.
Vēl kāds iemesls, kādēļ katras RNP apsaimniekotās ēkas dzīvokļu īpašniekiem būtu regulāri jāseko mājas finanšu plūsmai, ir RNP koplīgums ar arodbiedrību LABA, uz kura pamata caur Arodbiedrību koordinācijas centru uz LABA regulāri tiek pārskaitīta prāva nauda. Tās apjoms tiek rūpīgi slēpts gan no deputātiem, gan medijiem, pat, kā lasāms publiskajā telpā, no Valsts darba inspekcijas. Tā kā būsim uzmanīgi un sekosim, lai mūsu mājas uzkrājumi tiktu ieguldīti remontdarbos nevis arodbiedrībā LABA.
RNP nodrošina saviem klientiem iespēju sekot līdzi dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesam un ar to saistītajām izmaksām un ieņēmumiem. Ik gadu RNP sagatavo dzīvojamo māju ieņēmumu un izdevumu pārskatu par iepriekšējo gadu – tā, kā to paredz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Ar dzīvojamās mājas iepriekšējā gada pārskatu var iepazīties ikviens dzīvokļa īpašnieks ne tikai klātienē, bet arī attālināti – RNP bezmaksas pašapkalpošanās vortālā www.e-parvaldnieks.lv. Pārskatā pa pozīcijām tiek norādīti visi faktiskie finanšu līdzekļu ieņēmumi un izdevumi par iepriekšējo kalendāro gadu.
Jāuzsver, ka sadarbības koplīgums ar arodbiedrību nav saistīts ar klientu veiktajiem maksājumiem par dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesiem vai veiktajiem maksājumiem par saņemtajiem pakalpojumiem. Sadarbība ar arodbiedrību tiek balstīta uz finanšu resursiem no RNP pārējās saimnieciskās darbības, nevis no klientu veiktajiem dzīvojamo māju pārvaldīšanas maksājumiem.
Attiecībā uz norādi, ka informācija par sadarbības koplīgumu ar arodbiedrību tiek slēpta no Valsts darba inspekcijas – no Valsts darba inspekcijas RNP nav saņemts neviens informācijas pieprasījums par RNP koplīgumu ar arodbiedrību.
Ar cieņu,
Santa Vaļuma, Komunikācijas nodaļas projektu vadītāja, SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”
Komentāri (40)