Nekustamā īpašuma nozares attīstībā šis ir interesants laiks, jo visas pazīmes liecina, ka Covid-19 pandēmijas ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu ir beigusies. Lai gan tai bija un joprojām ir ievērojama ietekme uz pasaules ekonomiku, nekustamā īpašuma nozare no pandēmijas varētu iegūt visvairāk.
Ierobežojumu dēļ cilvēki pavadīja mājās vairāk laika nekā jebkad iepriekš, kas rosināja novērtēt savu dzīves vidi un ieguldīt tās kvalitātes uzlabošanā. Mājokļu nozare ir izturīga pret pandēmijas radītajiem izaicinājumiem, jo tirgus galvenie dzinējspēki – pieejamība, finansējums un ekspektācijas joprojām ir augstā līmenī. Baltijas galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus aug, un, pēc analītiķu domām, nav gaidāms, ka šī izaugsme mazināsies. Vismaz ne drīzumā.
Dažādas investīciju iespējas
Saskaņā ar Ober-Haus datiem, viena kvadrātmetra cena dzīvoklim Tallinā pērn pieauga par 4,9%, Viļņā – par 4,8%, kamēr tirgus speciālisti sagaida, ka cenas turpinās palielināsies vidēji par 7-8%. Tikai Rīgā pērn bija vērojams neliels kritums par 0,9%, ko sekmēja sērijveida dzīvokļu cenu samazināšanās. Jaunuzcelto dzīvokļu viena kvadrātmetra cena Rīgas centrā un Vecrīgā 2020.gada beigās bija robežās no 1800 līdz 4000 eiro kvadrātmetrā, kamēr cenas jaunos ekskluzīvajos dzīvokļos pārsniedza 5000 līdz 7000 eiro par kvadrātmetru.
Tallinā ēkās ar labākajiem skatiem vai īpašiem arhitektūras risinājumiem cenas var pārsniegt 3500 eiro par kvadrātmetru, labi renovēti dzīvokļi vecpilsētā maksā no 3000 līdz 4500 eiro kvadrātmetrā. Līdzīgu dzīvokļu cenas prestižos Viļņas rajonos ir robežās no 2000 līdz 4000 eiro kvadrātmetrā, kamēr pilsētas centrā un vecpilsētā tās sasniedz pat 4800 eiro kvadrātmetrā. Tuvākajos gados varam sagaidīt, ka dzīvokļu cenas Baltijas valstu galvaspilsētās ar visticamāko ieguldījumu atdevi ilgtermiņā savstarpēji tuvināsies un turpinās pieaugt.
Rīgas tirgus
Līdz ar nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti pieaug arī privāto un portfeļinvestoru interese par ilgtspējīgiem ilgtermiņa ieguldījumiem. Baltijā, līdzīgi kā citur pasaulē, cilvēki un uzņēmumi izvēlas investēt augstas kvalitātes īpašumos, jo tie var ne vien saglabāt augstu vērtību, bet arī to audzēt. Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no laika gaitā pārbaudītākajiem veidiem, kā diversificēt riskus. Mēs redzam, ka arvien vairāk cilvēku izvēlas investēt nekustamajā īpašumā, ne tikai uzlabojot dzīves kvalitāti, bet arī veicot pārdomātu ieguldījumu savā nākotnē.
Augstā tirgus aktivitāte, no jauna izsniegto kredītu apjoms, dzīvokļu cenu kāpums un pieaugošās gaidas par turpmāko cenu attīstību liecina, ka iedzīvotāji pandēmijas draudus ilgtermiņā nepārvērtē. Jo īpaši Lietuvā un Igaunijā. Vienlaikus Covid-19 ir būtiski ietekmējis banku kreditēšanas politiku Latvijā. Tā kopā ar aizņēmēju racionāli piesardzīgo uzvedību, slikto kredītvēsturi, nepietiekamo uzkrājumu līmeni vai zemiem ienākumiem bremzē hipotekāro kredītu tirgu un aktivitāti nekustamo īpašumu tirgū Latvijā. Kulturāli un arhitektoniski bagātā Rīga ar lielisku ģeogrāfisko atrašanās vietu var piedāvāt ļoti daudzveidīgas un daudzsološas ilgtermiņa investīciju iespējas ne tikai vietējiem, bet arī ārvalstu investoriem.
Visaugstāk novērtētos nekustamos īpašumus Rīgā pārsvarā iegādājas dažādu paaudžu vietējie iedzīvotāji kā savu pastāvīgo dzīvesvietu. Otra lielā grupa ir ārzemnieki no Rietumvalstīm, kuriem Latvijā ir uzņēmums vai citas biznesa saites, kas pieprasa regulāru klātbūtni. Pieaug arī tādu darījumu skaits, kad uzņēmumi iegādājas īpašumus, lai tos izīrētu. Lielāku investoru un attīstītāju aktivitāti īres mājokļu segmentā sekmējis jaunais Dzīvojamo telpu īres likums, kas stājās spēkā 1.maijā Tas palīdz regulēt īres tirgu, veicināt jaunu īres īpašumu attīstību un uzturēšanu, kā arī samazināt ēnu ekonomiku.
Drošs un ar labu ienesīgumu
Dažos jaunattīstības tirgos ir novērojamas problēmas ar izaugsmes tempu samazināšanos, satricinājumiem, zemākām preču cenām un valūtu svārstībām. Tāpēc investori, lai diversificētu riskus, pievēršas Eiropai. Nekustamā īpašuma tirgus Baltijas valstīs joprojām ir jauns un attīstās, kas nozīmē arī to, ka nekustamā īpašuma cenas vēl ilgu laiku turpinās augt. No 2020.gada visās trīs galvaspilsētās ieguldījumu atdeve ir salīdzinoši līdzīga – vidēji 5%, kas uzskatāms par ļoti labu ienesīgumu.
Tas, ka Baltijas valstu galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus pēc neatkarības atgūšanas vēl ir jauns un pastāvīgi attīstās, nozīmē, ka visvērtīgākās teritorijas, kas jau sen ir izveidotas Eiropas slavenākajās pilsētās, šeit vēl var nebūt pilnībā attīstītas. Piemēram, Rīgā, Tallinā un Viļņā ir vairākas teritorijas labākajās atrašanās vietās, kuras vēl nav attīstītas. To attīstība palielinās gan šo vietu, gan apkārtējo teritoriju vērtību.
Lai ieguldītu Baltijā, ir jāskatās uz reģiona attīstības perspektīvu un jāizmanto pārdošanas salīdzināšanas pieeja. Tajā īpašuma tirgus vērtību nosaka, izmantojot jaunākos pārdošanas datus no citiem līdzīgiem īpašumiem. Jāuzsver, ka īpašuma tirgus vērtības noteikšanā liela nozīme ir īpašuma tiesību statusam, apgrūtinājumiem un izmantošanas ierobežojumiem, jo reģistrēts apgrūtinājums būtiski samazina īpašuma vērtību.
Baltijas valstu galvaspilsētām ir raksturīgs salīdzinoši līdzīgs pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem, jo liela daļa dzīvojamā fonda uzcelta laika posmā no 1960. līdz 1990.gadam. Jauno dzīvokļu izmaksas ir augstas, un, uzlabojoties dzīves līmenim, cilvēki vēlas dzīvot jaunākos rajonos. Baltijas nekustamā īpašuma tirgū ir vērojama izaugsmes tendence, un, ņemot vērā vietējo tirgu iespējas, šis ir ļoti labs laiks tālredzīgiem ieguldījumiem. Jaunie Baltijas valstu pirkšanas-pārdošanas tirgi piedāvā investoriem ilgtspējīgāku biznesa modeli pašreizējos neskaidrajos laikos un ilgtermiņā. Tomēr es iesaku konsultēties ar ekspertu, kurš pārzina vietējo dinamiku, lai pieņemtu apzinātu un pārdomātu lēmumu par ieguldījumu nekustāmajā īpašumā.
Autore Olga Rudzika ir nekustamā īpašuma attīstītāja Pro Kapital rīkotājdirektore Latvijā.
Pagaidām nav neviena komentāra