Piespiedu zemes noma – paradīze šaurai kliķei

Jelgavas domes deputāts, partijas “Saskaņa” biedrs Ivars Jakovels par paradoksālajām situācijām, kad dzīvokļu īpašniekiem nepieder zeme, uz kuras atrodas viņu kopīpašumā esoša dzīvojamā māja.

Šobrīd izveidojusies paradoksāla situācija – bieži vien dzīvokļu īpašniekiem nepieder zeme, uz kuras atrodas viņu kopīpašumā esoša dzīvojamā māja, kas rada lielas problēmas, jo tā nereti ir cita privātīpašumā un tiek fiksētas piespiedu nomas attiecības. Piebildīšu, ka tas ir pretrunā ar Civillikuma 847. pantu: Tiesiskā ziņā dalāmas ir tikai tās lietas, kuras var, neiznīcinot būtību, dalīt daļās, pie kam katra daļa ir patstāvīgs vesels. Lietas, ko nevar tādā kārtā dalīt, ir nedalāmas. 

Prakse, kad ēka pieder vienam, bet tai pieguļošā zeme citam, radās 1991. gadā, kad tika pieņemts likums “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”. Šo likumu papildināja un daļēji dublēja 1995. gadā pieņemtais likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. Jauno kārtību vēl stingrāk reglamentēja 2009. gadā pieņemtais “Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums”. 

Diemžēl daudzi šajos likumos noteiktie pasākumi nav īstenoti līdz pat šai dienai. Piemēram, liela daļu dzīvojamo māju nav noteikts “dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals”, tāpēc daudzu namu iedzīvotāji arvien maksā arī par to zemi, kas nama izmantošanai nemaz nav nepieciešama. Turklāt bieži vien nevajadzīgās teritorijas ir visai plašas.

Jāatzīmē, ka kopējā situācija šajā jautājumā ne tikai Jelgavā, bet visā Latvijā ir baisa – pēc Valsts zemes dienesta datiem valstī identificētas aptuveni 3300 šādu daudzdzīvokļu mājas, kurās ir aptuveni 100 000 dzīvokļu, skarot vairāku simtu tūkstošu Latvijas iedzīvotāju intereses. Lielākais piespiedu nomā skarto daudzdzīvokļu māju skaits ir Rīgā, kurai seko Jūrmala, Daugavpils, Jelgava un Ogre. 

Tieslietu ministrijas aplēses liecina, ka piespiedu dalītā īpašuma attiecībās patlaban ir 3677 daudzdzīvokļu mājas ar turpat 111 000 dzīvokļu. Šīs mājas atrodas uz 7354 citām personām piederošiem zemesgabaliem. Konkrēti Jelgavā mājas izvietotas izkliedēti – atrodas Meiju ceļā, Māras, Asteru, Pētera, Raiņa u.c. ielās, dažas Pārlielupē.

Šajā situācijā daudzdzīvokļu namiem pieguļošās (funkcionāli nepieciešamās) zemes īpašniekiem tiek garantēta lieliska peļņa par nekā nedarīšanu. Proti, šobrīd nav neviena spēkā esoša normatīvā akta, kas uzliktu par pienākumu īpašniekam uzturēt iznomājamo teritoriju vai slēgt nomas līgumu ar būvju īpašniekiem, vai vismaz regulāri izrakstīt rēķinu. Ir tikai tiesības. 

Savukārt, daudzīvokļu namu dzīvokļu īpašniekiem – ne tai turīgākai sabiedrības daļai – ir tikai pienākums – maksāt, tiklīdz zemes īpašnieks nolēmis iekasēt samaksu. Piemēram, Jelgavā zemes nomas maksa par divistabu dzīvokli var pārsniegt 10,50 eiro mēnesī jeb 126 eiro gadā. Absurdi? 

Teikšu skarbāk, atgādina dzimtzemnieku un muižnieku attiecības aizvadītajos gadsimtos.

Grūti pat iedomāties šo zemju īpašnieku izdevumu sadaļu, bet tomēr zemju īpašnieki – juridiskas personas – regulāri bankrotē, īpašumu nododot citai juridiskai personai, kas pieder tam pašam īpašnieku kopumam un rentjē bizness var turpināties. Vai kāda valsts iestāde pēc būtības ir pārbaudījusi šo bankrotu tiesisko pamatojumu? Nezinu, bet ieguvumi no bankrota procedūras gan ir acīmredzami.

Saskaņā ar likumu Par nodokļiem un nodevām maksātnespējīgam uzņēmumam, kam tiek atjaunota maksātspēja, valsts budžetā ieskaitāmos nodokļu parādus, kā arī pašvaldību budžetā ieskaitāmos nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) parādus un to nokavējumu naudu, dzēš. 

Tā, piemēram, Jelgavas pilsētā viens no lielākajiem šādu zemesgabalu īpašniekiem bija Rīgas maksātnespējas administratoriem piederošā AS “Latzemes īpašumi “(agrāk AS “Paraugtipogrāfija”, AS “Reversed”), kam Jelgavas dome, izpildot likuma prasības, šā gada oktobra sēdē dzēsa NĪN parādu 16 277.97 eiro un kavējuma naudu 115.81 eiro apmērā. 

Savukārt, no iedzīvotājiem, ar kuriem nav noslēgts nomas līgums, nav notikuši centieni iekasēt zemes nomas maksu, maksa tiks iekasēta pilnā apmērā. 

Daļa ļaužu, kas nav pratušies nomaksāt aizvadīto sešu un vairāk gadu laikā uzkrājušos “parādu”, par ko pirmie rēķini izrakstīti vien šogad, iesūdzēti tiesā un pirmā tiesas sēde notiks vēl decembrī. Interesanti piebilst, ka maksātnespējīgās AS “Latzemes īpašumi” manta (t.sk. zeme zem daudzdzīvokļu namiem) nodota tiem pašiem īpašniekiem piederošajai AS “Zemju pārvalde”. Nodokļi netiek maksāti, bet zemes baronu ‘likumīgie’ 6% no zemes kadastrālās vērtības saskaņā ar normatīvajiem aktiem tiek iekasēti. Lielisks bizness 90to gadu prihvatizācijas ēras garā – izdevumu nekādu, ieņēmumi garantēti.

Manā skatījumā šādu zemesgabalu iegāde un ekspluatācija faktiski ir pielīdzināma brīvo finanšu līdzekļu ieguldīšanai kredītiestāžu termiņnoguldījumos ar to atšķirību, ka šā brīža ekonomiskajā ciklā, kas ilgst jau vairākus gadus, ar termiņnoguldījumiem iespējams pelnīt no dažām procenta desmitdaļām līdz 1,5% gadā, bet ar zemi, kas funkcionāla nepieciešama daudzdzīvokļu mājām, valsts normatīvajos aktos garantēti ieņēmumi 6% apmērā. 

Fantastiska paradīze šaurai Latvijas iedzīvotāju kliķei.

Saeimai beidzot būtu jāizlemj, kā vienreiz un pa visām reizēm sakārtot situāciju ar tā sauktajiem dalītajiem īpašumiem, kas radušies pašu vainas dēļ zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas gaitā. Šāda situācija nav normāla, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet uz tās uzceltie privatizētie daudzstāvu dzīvojamie nami – dzīvokļu īpašniekiem, kuriem piespiedu kārtā jāmaksā par zemes nomu. Lieki piebilst, ka nevienā citā Eiropas valstī šādi dalītie īpašumi neeksistē, kur attiecības starp zemes un uz tās uzcelto dzīvojamo namu īpašnieku regulē tā sauktā piespiedu noma. Turklāt tas ir pretrunā ar Civillikumā atrunātajām lietu tiesībām.

Joprojām nav skaidrības arī par to, kam būtu jāmaksā par zemes pārmērīšanu un namu izmantošanai nepieciešamo pagalmu robežu noteikšanu. Grozījumi “Dzīvojamo māju privatizācijas likumā” paredz, ka vietējām pašvaldībām būs jāmaksā par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu robežu pārskatīšanu nevis viena nama, bet viena dzīvojamā kvartāla ietvaros. Dotajā brīdī likums “Par pašvaldībām” šādu pienākumu pašvaldībām neparedz. Ja pašvaldībām tas turpmāk būs jādara, tad valstij būtu jāparedz tam arī finansējums.

Vienīgais reālais risinājums, manuprāt, ir dalītā īpašuma pilnīga izbeigšana, atsavinot zem daudzdzīvokļu mājām esošo zemi par labu to dzīvokļu īpašniekiem. Respektīvi, valstij kā šīs absurdās situācijas radītājai, tā arī ir jāatrisina, izpērkot šo zemi no trešajām personām un nododot dzīvokļu īpašnieku rīcībā. Saskaņā ar Ekonomikas ministrijas aplēsēm, strīdus zemesgabalu tirgus vērtība ir 250 miljoni eiro. Summa, protams, milzīga, taču valsts ir glābusi “slīkstošus” uzņēmumus par vēl lielākām summām. Kā variants izpirkšanai, manuprāt, būtu norēķināšanās ar valsts obligācijām, kam dzēšanas termiņš būtu ilgāks, piemēram, 30+ gadi.

Ivars Jakovels ir Jelgavas domes deputāts, partijas “Saskaņa” biedrs.