Kad zemes vērtēšanā loģika nedarbojas

Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja atklāj shēmu, kā tiek samazināta labu pašvaldības un valsts īpašumā esošu zemesgabalu tirgus vērtība

Patriotisms nav tikai karoga izkāršana pie mājas valsts svētkos. Esmu sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja ar 24 gadu darba stāžu šajā profesijā. Un tikai tagad esmu tā īsti atskārtusi, ka jēdziena „valsts nozagšana” realizācija dzīvē lielā mērā ir arī mūsu „cunftes” nopelns.

Nav vērts runāt par pirmajiem privatizācijas gadiem, kad A. Šķēles – J. Nagļa tandēms izpirka un izpārdeva miljonu vērtus valsts īpašumus par sviestmaizi. Un sviestmaizes cenu definēja tieši vērtētāji. Izlietu ūdeni nesasmelsi. Bet par to, ka process turpinās, gan vajadzētu nopietni padomāt. Joprojām ir daudzi vērtīgi, valstij un pašvaldībām piederoši zemesgabali, kas likumdošanas aizsegā aiziet pa to pašu taku.

Ja kāds naudīgs vai ietekmīgs cilvēks iekāro izdevīgā vietā esošu zemes gabalu, kura vērtība nav īpaši zema, viņš necenšas zemesgabalu tūlīt pirkt, jo zina, ka pēc kāda laika varēs to iegādāties par ievērojami pazeminātu cenu. Viņš (vai, visbiežāk, kāda viņa pilnvarota persona) ar valsti vai pašvaldību slēdz zemes nomas līgumu. Tad labi ātri tiek izstrādāts apbūves projekts un uz zemesgabala uzbūvēti ēkas pamati vai kāda daļa no tiem. Kad tas paveikts, droši var sniegt iesniegumu attiecīgajās institūcijās par vēlmi minēto zemesgabalu iegādāties. Zemesgabals klasiskajā izpratnē vairs nav kvalificējams kā atklāta tirgus īpašums, jo ir apgrūtināts ar nomas līgumu un citai personai piederošu apbūvi.

Tagad jau droši var diskutēt par cenu, var draudēt nepirkt par patieso vērtību, jo „Publiskas personas mantas atsavināšanas likums” par šādu nomnieku interesēm ir parūpējies.

Likuma V nodaļas 44. pantā noteikts:

(4) Publiskai personai piederošu zemesgabalu, uz kura atrodas citai personai (kopīpašniekiem) piederošas ēkas (būves), var pārdot tikai zemesgrāmatā ierakstītas ēkas (būves) īpašniekam (visiem kopīpašniekiem proporcionāli viņu kopīpašuma daļām).

(5) Ja šā panta ceturtajā daļā minētā persona savas pirmpirkuma tiesības uz apbūvētu zemesgabalu nevar izmantot vai neizmanto, tai ir zemes nomas tiesības uz šo zemesgabalu… Minētais zemesgabals netiek atsavināts citām personām, izņemot gadījumu, kad publiska persona apbūvētu zemesgabalu nodod bez atlīdzības citai publiskai personai valsts pārvaldes funkciju veikšanai…

Pirkšanas – pārdošanas darījumam sākoties, parasti tiek pasūtīts zemesgabala vērtējums, prasot noteikt zemesgabala tirgus vērtību. Latvijas Īpašumu vērtēšanas standarti LVS 401:2013 paredz, ka, vērtējot apbūvētus zemesgabalus, kā tirgus vērtību ietekmējoši faktori jāņem vērā visi zemesgabala apgrūtinājumi.

Un vērtētāji ņem vērā – gan nomas līguma, gan „citai personai piederošas apbūves” esamību. Jo garāks nomas līgumā noteiktais līguma darbības laiks, jo apgrūtinājums smagāks. Šādi „apgrūtinātu” zemesgabalu vērtības nereti ir puse, trešdaļa vai pat vēl mazāka daļa no patiesās zemesgabala tirgus vērtības.

Netiek ņemts vērā tikai tas, ka zemesgabala pirkšanas – pārdošanas brīdī nomas līguma darbība automātiski izbeidzas un „citai personai piederoša apbūve” ir paša nomnieka radīts apgrūtinājums, kas izveidots pēc zemesgabala nomas līguma noslēgšanas un nevar tikt formulēts kā apgrūtinājums pašreizējam zemesgabala īpašniekam.

Loģika liek domāt, ka tad, ja nomas līguma darbības laikā nomnieks radījis nomā nodotā īpašuma vērtības samazinājumu (un tas ir acīm redzams fakts), īpašniekam jāsaņem zaudējumu kompensācija. Tātad jāpārdod par cenu, kāda atbilst īpašuma vērtībai pirms tā nodošanas nomā. Tikai tajos gadījumos, kad valsts vai pašvaldības īpašumi pāriet privātpersonu rokās, loģika nedarbojas.

Patlaban Rīgā un Jūrmalā šādu apbūvētu, tātad „apgrūtinātu” zemesgabalu vēl ir daudz. Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (diemžēl esmu tās biedre) stingri turas pie normas, ka apbūvētu zemesgabalu vērtēšanā nav jādomā par juridiskām niansēm, par valsts un privātā īpašuma savstarpējām sakarībām, bet jāturpina vērtēt kā līdz šim – apbūvēts zemesgabals ir apgrūtināts, un kā apgrūtināts tas arī vērtējams. Punkts. 

Autore ir sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja