Interešu fokusā – dividendes

Kā mainījušās komerciālā nekustamā īpašuma īpašnieku intereses

Baltijas valstu komerciālā nekustamā īpašuma investoru intereses ir mainījušās. Agrāko peļņu no kapitāla pieauguma aizstāj ilgtspējīgu dividenžu vērtība.

Pēdējos gados ir nobrieduis gan privāto, gan arī institucionālo investoru uzvedība, investējot Baltijas valstu komerciālajā īpašumā. Patlaban ātras peļņas iegūšanas un īstermiņa ieejas-izejas vietā investori savu uzmanību fokusē uz ilgtspējīgu dividendēs izmaksājamo peļņas daļu. Un dividendes ir lielas, sasniedzot 7-10% gadā, ja telpu aizpilde pārsniedz 90% un tiek nodrošināta profesionāla īpašuma apsaimniekošana. Salīdzinot ar citām investīciju alternatīvām, rezultāts ir ievērības cienīgs.

Par nobriedušāku Baltijas valstu komerciālā nekustamā īpašuma tirgu liecina arī kapitalizācijas likmju samazināšanās līdz līmenim, kas ir tuvs Ziemeļvalstu līmenim, un tas, pateicoties investīciju riska vispārējai samazināšanai.

Vēl pagājušās desmitgades sākumā likmes bija no 12-14%, salīdzinot ar pašreizējām likmēm no 7,5-9% B+ un A klases īpašumiem. Tie paši rādītāji Ziemeļvalstīs paliek intervālā no 4,5-6,5%. Tādējādi šajā desmitgadē investors vairs nevar cerēt uz lielu kapitalizācijas likmju kritumu, jo investoru skatījumā esam jau pietiekami tuvu tādām “nobriedušām” valstīm kā, piemēram, Zviedrija un Norvēģija.

Tādēļ investīciju vērtības pieaugums galvenokārt var nākt no nekustamā īpašuma apsaimniekotāja mērķtiecīga darba rezultātiem, kur uzsvars tiek likts uz īres plūsmas uzlabošanu, īrnieku sastāva nostiprināšanu un paplašināšanos tur, kur tā ir iespējama. No otras puses, eiro ieviešana visās Baltijas valstīs var būt viens no iemesliem kapitāla likmju samazināšanai, jo tiek izslēgts valūtas devalvācijas risks.

Virzība no nekustamā īpašuma investīcijām uz dividendēs izmaksājamo peļņas daļu ir saprotama, jo šādiem ienākumiem pastāv inflācijas aizsardzība. Šo aizsardzību nodrošina ikgadējā ēku līgumiskā īres indeksācija ar inflācijas līmeni. Nekustamajam īpašumam, kuram ir laba atrašanās vieta, palielinoties pieprasījumam, papildus ir labi priekšnoteikumi nodrošināt pat par inflāciju ātrāku īres ienākumu pieaugumu. Tas investoru skatījumā ir iemesls pieprasījumam pēc nekustamā īpašuma objektiem, kuriem ir labāka atrašanās vieta galvaspilsētās un labāka kvalitāte, kuriem ir vislielākais kapitāla pieauguma potenciāls.

Investīcijas Baltijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgū par interesantām un pievilcīgām padara fakts, ka investors var nopirkt ēkas ar Ziemeļvalstu īrniekiem daudz lētāk un tādējādi nopelnīt vairāk, nekā investējot tieši komerciālajā nekustamajā īpašumā Ziemeļvalstīs.

Tas nozīmē, ka investoram komerciālā nekustamā īpašuma riska-atdeves attiecība ir daudz labāka tieši Baltijas valstīs. Šajā kontekstā investoram ir visi priekšnoteikumi pelnīt kopējo atdevi diapazonā 13-18%.

Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus var pieaugt neskaitāmas reizes

Baltijas komerciālā īpašuma tirgus atveseļošanās pazīmes nekustamā īpašuma investoriem rada labvēlīgu platformu gan esošās darbības attīstīšanai tirgū, gan arī ienākšanai tirgū. Pagājušajā gadā darījumu apjoms sasniedza 500 miljonus eiro, kas savukārt bija 2008.gada darījumu līmenis. Turklāt tiek lēsts, ka 2007.gada miljardu apgrozījums varbūt tiks atkārtots jau 2015.gadā.

Lai gan pagājušajā desmitgadē Baltijas valstīs tā sauktā pirmā komerciālā nekustamā īpašuma cikla ietvaros tika uzbūvētas daudzas komerciālās ēkas, par birojiem attīstības iespējas nosaka fakts, ka, piemēram, Baltijas valstīs esošo mūsdienīgo biroja telpu apjoms finanšu krīzes laikā ir salīdzināms tikai ar Stokholmā esošo brīvo biroja telpu apjomu.

Pēdējā gada laikā pieprasījums pēc modernām biroja telpām un darījumu apjoms Baltijas valstu galvaspilsētās atkal ir sācis palielināties, kas ir nekustamā īpašuma tirgus atveseļošanās cikla beigu stadijas iezīme.

Uzņēmējam-nomniekam papildus biroja telpu rašanās bieži vien nozīmē lielu kvalitātes paaugstināšanos, gan pateicoties modernākām telpām, gan arī labākai atrašanās vietai. Turklāt arī jauni ceļu tīkli un dzīvojamo rajonu projekti arī var ietekmēt vecāku tirdzniecības centru vai biroja ēku popularitāti.

Tādēļ nekustamā īpašuma investoru skatījumā atraktīvākās investīcijas Baltijas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū ir tieši jauno objektu attīstīšana, kuru atrašanās vietu, ēkas būvniecības kvalitāti un nomas līgumus var uzskatīt par ilgtspējīgākiem. Papildus atraktivitāti starptautiskajiem investoriem piešķir arī fakts, ka Baltijas valstu komerciālā nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņi visdrīzāk vēl paaugstināsies, it īpaši galvaspilsētās.

Tā kā Baltijas valstu nomas cenu līmenis ir vairākas reizes zemāks nekā Ziemeļvalstīs, būtiski atšķiras arī investīciju viena kvadrātmetra cenas. Ja, piemēram, pievilcīgs komerciālais nekustamais īpašums Baltijas valstu galvaspilsētās maksā vidēji 1200-1600 eiro par kvadrātmetru, tad Stokholmā viena kvadrātmetra cena ir 3-4 reizes augstāka.

Autors ir Northern Horizon Capital fonda vadītājs